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中共二十大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，有效增加保障性租賃住房供給，是“十四五”期間人口凈流入大城市的重點(diǎn)工作。

從國(guó)家和各地陸續(xù)出臺(tái)的關(guān)于保障性租賃住房的政策來(lái)看，以盤(pán)活存量為主，提供土地、金融、財(cái)稅等各類(lèi)政策優(yōu)惠，通過(guò)項(xiàng)目認(rèn)定的方式賦予保障性租賃住房合法身份，已經(jīng)取得了初步成效。但保障性租賃住房依然面臨著房源籌集難、租金核定機(jī)制欠缺、融資成本高、法律法規(guī)建設(shè)滯后等問(wèn)題，需要進(jìn)一步回答“房子怎么建、租金怎么定、資金怎么籌、制度怎么管”的問(wèn)題。

為此，建議：

1.房源籌集上堅(jiān)持以存量為主，新建為輔。一是政府性機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，從市場(chǎng)上籌集低租金的居民閑置房源，按照最小必要改造原則對(duì)這些房源進(jìn)行微改造，提供給保障人群。二是加大“非改租”項(xiàng)目支持力度。提升中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金使用效率，對(duì)申請(qǐng)“非改租”的項(xiàng)目減免房產(chǎn)稅，提供專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。三是在位置便利的區(qū)位新建集中式小戶型住房。引導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)選擇建設(shè)主體，開(kāi)放各區(qū)橫向協(xié)調(diào)機(jī)制，鼓勵(lì)集租房建設(shè)指標(biāo)置換。四是可借鑒深圳等地經(jīng)驗(yàn)做法，對(duì)一些小產(chǎn)權(quán)房、歷史遺留的違建存量房等出臺(tái)專門(mén)政策，改造升級(jí)，合法納入保障房范疇。五是可考慮以發(fā)放租房券的形式取代部分實(shí)體保障房建設(shè)，既可減輕各地政府建房面臨的財(cái)政壓力，又有利于盤(pán)活存量住房，有效利用社會(huì)資源。

2.科學(xué)制定租金水平和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。保障性租賃住房的租金與市場(chǎng)租金差距不宜過(guò)大，不能搞“一刀切”。在保障性租賃住房的租金設(shè)計(jì)中應(yīng)同時(shí)注意兩點(diǎn)：一是初期租金設(shè)定與市場(chǎng)化租金差距保持合理的比例?？山Y(jié)合各區(qū)域的市場(chǎng)租金價(jià)格，綜合考慮裝修等租金增值價(jià)格，以市場(chǎng)比較法核定各區(qū)的保障性租賃住房租金上限。二是建立保障性租賃住房動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，可考慮綜合成本因素，給予企業(yè)定期動(dòng)態(tài)調(diào)整租金基準(zhǔn)的權(quán)限。

3.加大保障性租賃住房項(xiàng)目的金融支持。穩(wěn)步推進(jìn)以租賃住房為底層資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行指引。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券（ABS）。對(duì)申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目建立受理、審核和備案的綠色通道，建立住房租賃資產(chǎn)支持證券交易的二級(jí)市場(chǎng)。

4.探索農(nóng)村宅基地與城市保障房資源的轉(zhuǎn)換機(jī)制。城市房屋價(jià)格高居不下，進(jìn)城務(wù)工的新市民難以在城市定居，而另一方面，大量進(jìn)城務(wù)工的新市民涌現(xiàn)也意味著農(nóng)村會(huì)出現(xiàn)大量宅基地閑置。按照國(guó)家和各地相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)城市保障性租賃住房，有嚴(yán)格的條件，如家庭困難、城市戶口、居住年限等。建議對(duì)自愿退出宅基地的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，可放寬條件，不受經(jīng)濟(jì)收入、城市戶口等影響，允許其以退出農(nóng)村宅基地的方式換取城市保障房資格，還可視具體情況延長(zhǎng)租賃期限乃至允許其永久租賃。這樣既可更好地發(fā)揮保障性租賃住房的政策效能，又可盤(pán)活農(nóng)村閑置宅基地資源。

5.建議出臺(tái)住房租賃管理法規(guī)制度。我國(guó)尚未出臺(tái)專門(mén)的住房租賃法律法規(guī)，當(dāng)前出現(xiàn)的許多新現(xiàn)象、新情況、新問(wèn)題都缺乏監(jiān)管依據(jù)，難以全面保障新市民等群體的居住品質(zhì)。建議出臺(tái)住房租賃管理?xiàng)l例，從加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、規(guī)范住房租賃合同、公開(kāi)租賃服務(wù)收費(fèi)、建設(shè)租賃服務(wù)平臺(tái)、建立糾紛調(diào)處機(jī)制等方面研究整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，為住房租賃市場(chǎng)執(zhí)法提供依據(jù)，確保保障性租賃住房政策的實(shí)施。