2009年12月14日國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，18日財(cái)政部、國(guó)土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”）。

這些政策的密集出臺(tái)標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕正迅速拉開。但市場(chǎng)的反應(yīng)似乎并不十分強(qiáng)烈，不少人認(rèn)為：2005年的“國(guó)八條”和2006年的“國(guó)六條”都沒有使房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回落，此次“國(guó)十一條”也會(huì)作用有限。但筆者認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控頗有新意，其效果值得期待。

超預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控政策

此時(shí)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是相當(dāng)超預(yù)期的。首先剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出明確提示，甚至連暗示都沒有。此次會(huì)議是對(duì)2010年經(jīng)濟(jì)工作做總體安排，會(huì)議沒有提及對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，市場(chǎng)預(yù)期中央不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取調(diào)控措施。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神公布后，地產(chǎn)股出現(xiàn)明顯上漲。

其次從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)一般都在兩會(huì)之后的三月，在年末出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策還是第一次。

為什么房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不期而至?

其一是迪拜世界債務(wù)違約事件。在中央政治局確定2010年經(jīng)濟(jì)政策時(shí)迪拜世界的債務(wù)違約事件還沒有發(fā)生，因此，該事件對(duì)決策的影響沒有反映在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神里。而在迪拜危機(jī)爆發(fā)期間，溫家寶總理在上?？疾鞎r(shí)說過“要抑制房地產(chǎn)的投機(jī)”。

為什么迪拜世界公司的債務(wù)違約事件對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)決策產(chǎn)生如此之大的影響？道理并不復(fù)雜，迪拜的表面繁榮主要依靠房地產(chǎn)與金融，簡(jiǎn)而言之就是靠借錢來大肆投資制造了經(jīng)濟(jì)泡沫，在全球金融危機(jī)的打擊下，借錢成為一件難事，于是資金鏈出現(xiàn)斷裂，維持泡沫膨脹的游戲就會(huì)嘎然而止。相比之下，迪拜借錢數(shù)量并不十分龐大，只是1000多億美金而已，而我國(guó)不少城市的借錢規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過迪拜，2009年近10萬億的貸款中有6萬億貸給了地方政府的融資平臺(tái)，這些融資平臺(tái)和迪拜世界實(shí)際上是性質(zhì)類似的公司，按照當(dāng)前的財(cái)政收入水平，我國(guó)不少城市的地方財(cái)政負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)與迪拜世界實(shí)際是非常類似的。就在迪拜世界債務(wù)違約事件爆發(fā)之前，我國(guó)已經(jīng)開始對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。迪拜事件進(jìn)一步提高了決策者對(duì)地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的警覺程度。

其二是去年11月份房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)過快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，從全國(guó)平均數(shù)據(jù)看，11月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了1.2%，年化漲幅接近15%，個(gè)別城市的環(huán)比漲幅超過2%，年化漲幅超過25%。據(jù)筆者實(shí)際考察，北京不少樓盤價(jià)格在11月份環(huán)比漲幅應(yīng)該在10%左右，年化漲幅超過100%。面對(duì)房?jī)r(jià)如此迅猛的上漲，決策者當(dāng)然要干預(yù)了。

新一輪調(diào)控頗有新意

新意之一：以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求，而這次調(diào)控在抑制住房需求的同時(shí)，積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)

面對(duì)幾年前經(jīng)濟(jì)過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，之前的幾次房地產(chǎn)調(diào)控，都是從抑制需求入手，如對(duì)普通住宅和非普通住宅實(shí)行有差別的稅收政策和房地產(chǎn)金融政策等，同時(shí)通過控制土地和信貸“兩個(gè)閘門”控制供給的增加。在供不應(yīng)求的格局下，壓縮供給的結(jié)果當(dāng)然是價(jià)格的繼續(xù)上漲。這就是2005—2007年間房?jī)r(jià)越調(diào)越高的重要原因之一。

如今，宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過熱的問題，政府調(diào)控房?jī)r(jià)就可以從供給與需求兩方面著手，在增加供給（增加普通住房的供給）的同時(shí)抑制需求的膨脹（實(shí)行差別化的信貸政策），控制房?jī)r(jià)的手段和方法比以往更為豐富。因此，我們看到“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”被列為文件第一條。這些措施如能得到基本落實(shí)，房?jī)r(jià)控制一定會(huì)取得較好的效果。

新意之二：更注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制度建設(shè)。

去年底溫總理接受新華社記者采訪時(shí)明確提出，要出臺(tái)長(zhǎng)期性的政策來確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。從這次出臺(tái)的文件看，許多新的提法都與房地產(chǎn)長(zhǎng)期政策有關(guān)。如：首次提出“要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。這不是權(quán)宜之計(jì)，它表明社會(huì)上一直呼聲很高的“二次房改”提議的部分內(nèi)容已經(jīng)被政府采納，中央在住房制度上有重大調(diào)整。

首次提出“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。顯然，社會(huì)上廣泛關(guān)注的物業(yè)稅已提上議事日程，并將正式出臺(tái)。

首次提出“有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”。這是針對(duì)當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)的新情況采取的措施。自2008年底全球采取刺激措施以來，大多數(shù)國(guó)家的利率都處在很低水平，國(guó)際資本到處尋找投資機(jī)會(huì)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一枝獨(dú)秀，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)際資本關(guān)注的焦點(diǎn)。

但如何“防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”，防止“境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”？此次文件并沒有說明，日后有關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)進(jìn)一步的規(guī)定。

房地產(chǎn)調(diào)控后的房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)起作用，房?jī)r(jià)只會(huì)越調(diào)越高。2004年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果的確是房?jī)r(jià)越調(diào)控越上漲，這次還會(huì)重蹈覆轍嗎？

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后的房?jī)r(jià)的確還處在上漲狀態(tài)。2010年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅創(chuàng)下2008年5月以來的21個(gè)月新高；更值得關(guān)注的是環(huán)比數(shù)據(jù)也在上漲（1.3%）。這表明2009年底出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策還未起到預(yù)期效果。

盡管如此，房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在交易量的萎縮。在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的9個(gè)城市中，成都、杭州兩地成交量在去年12月沖高之后，今年1月大幅下跌8成左右，京、滬兩地成交環(huán)比降幅逾5成，廣州、天津、重慶降幅約為2至3成。主要城市的交易量在春節(jié)前后繼續(xù)大幅度下降。

為什么交易量已大幅度下降而價(jià)格還堅(jiān)挺呢？主要原因是2009年房地產(chǎn)銷售大大超預(yù)期所至。2009年房地產(chǎn)銷售金額不僅比2008年大幅度上漲，而且創(chuàng)歷史新高。全年商品房銷售額為4.4萬億元，比2008年大漲75.5%。在銷售火爆的同時(shí)，開發(fā)商對(duì)未來形勢(shì)的判斷卻普遍謹(jǐn)慎，拿地的速度跟不上銷售增長(zhǎng)的速度，2009年土地購(gòu)置面積比2008年下降19%。這樣大多數(shù)開發(fā)商手里的資金都比較充裕，無需為回籠資金而求降價(jià)銷售。盡管開發(fā)商手里資金充裕，但隨著政府推地迅速加快及金融緊縮措施的落實(shí)，開發(fā)商將很快出現(xiàn)“差錢”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格回落應(yīng)在2010年下半年出現(xiàn)。

當(dāng)前，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取金融緊縮手段是收緊住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，金融緊縮會(huì)使開發(fā)商獲得的銀行貸款越來越少。更重要的是金融緊縮使地方政府的融資壓力越來越大。目前，不少城市市政建設(shè)已經(jīng)大大超出了本地財(cái)政的承受能力，必須依靠銀行融資才能“拆東墻補(bǔ)西墻”。從2009年第三季度開始，商業(yè)銀行收緊了對(duì)地方政府融資平臺(tái)的貸款，將使不少城市的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，很多城市必將在2010年年初加大推地力度，這對(duì)地方政府而言可以獲得資金，但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言則需要支出資金，經(jīng)過如此消耗，開發(fā)商手里的資金必然越來越少，不出半年必有公司會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的緊張而降價(jià)促銷。

與此同時(shí)，稅務(wù)和審計(jì)部門加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收檢查及國(guó)土部門加大對(duì)已出售土地的督察力度等措施進(jìn)一步促使開發(fā)商資金鏈緊張。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局今年將把房地產(chǎn)、建筑安裝、藥品經(jīng)銷及交通運(yùn)輸行業(yè)列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)，其中房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)占了兩項(xiàng)。去年11月，國(guó)家稅務(wù)總局曾下發(fā)通知，要求各地方稅務(wù)部門按照“依法加強(qiáng)稅收征管，做到應(yīng)收盡收”的要求，加強(qiáng)對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)重點(diǎn)稅源行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收管理，不斷提高稅收征管質(zhì)量和效率。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，2009年稅務(wù)稽查查補(bǔ)收入創(chuàng)歷史新高，達(dá)人民幣1192.6億元，入庫(kù)1176.1億元，入庫(kù)收入超越過去3年的總和。這對(duì)開發(fā)商形成相當(dāng)?shù)馁Y金壓力。

當(dāng)前，民間融資利率已經(jīng)上升到歷史高位，預(yù)示著開發(fā)商“不差錢”的現(xiàn)象將很快過去，只要政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策力度還維持一段時(shí)間，房?jī)r(jià)將很快出現(xiàn)調(diào)整。

房地產(chǎn)調(diào)控的難題

筆者最擔(dān)心政策的可持續(xù)性及地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控掣肘主要表現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂上。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，則開發(fā)商投資的積極性迅速下降，剛剛恢復(fù)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度會(huì)立即出現(xiàn)下降。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣還會(huì)很快導(dǎo)致地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的暴露，使商業(yè)銀行進(jìn)一步產(chǎn)生惜貸情緒。這樣刺激內(nèi)需的政策會(huì)付之東流，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)二次探底。

如果說2008年前的房地產(chǎn)調(diào)控是缺少手段，那么如今的房地產(chǎn)調(diào)控需要超常的膽識(shí)和勇氣，如何在控制房?jī)r(jià)與保持投資增長(zhǎng)之間找到平衡是這輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大難題。

為了保增長(zhǎng)，我們必須依賴投資的增長(zhǎng)，而投資中房地產(chǎn)市場(chǎng)占舉足輕重的地位，盡管從投資總量看，房地產(chǎn)只占20%左右，其產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用強(qiáng)，如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，則鋼鐵、水泥、建材、家電等行業(yè)的銷售隨即出現(xiàn)困難，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭。尤其在擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)刺激政策推出之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更加依賴房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

在房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高的情況下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控有可能導(dǎo)致價(jià)格較大幅度下跌，市場(chǎng)重新進(jìn)入買賣博弈狀態(tài)，房地產(chǎn)投資則重回低迷的狀態(tài)。

中央已充分估計(jì)到上述情況，在政策安排上希望通過擴(kuò)大保障型住房建設(shè)規(guī)模來彌補(bǔ)商品住宅開發(fā)的下滑，但這需要地方政府的積極配合，需要財(cái)稅體系的合理改革與安排。1月10日，中央政治局集體學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)稅體系改革的講座，胡錦濤總書記專門闡述了要改革目前的財(cái)稅體系，使地方政府財(cái)力與事權(quán)對(duì)等。只有理順財(cái)稅體系才能從根本上解決我國(guó)住房市場(chǎng)的畸形發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

總之，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)際與國(guó)內(nèi)形勢(shì)，面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的眾多不確定因素，需要我們靈活應(yīng)對(duì)。