2009年年末，暴力拆遷事件再次成為媒體和街頭巷尾的熱議話題，只是這次是發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)施兩年多后的今天。本以為《物權(quán)法》的實(shí)施將有效保護(hù)公民的私產(chǎn)，卻沒(méi)想到這次為保護(hù)私產(chǎn)甚至付出了生命的代價(jià)，不禁讓人唏噓感嘆。

我作為房地產(chǎn)估價(jià)師，一直關(guān)心拆遷補(bǔ)償制度的變遷，希望為拆遷補(bǔ)償制度的創(chuàng)新鼓與呼。但畢竟人微言輕，抑或是受制于整個(gè)評(píng)估師團(tuán)體話語(yǔ)權(quán)的不足，我們的聲音不能被社會(huì)公眾廣為知曉。盡管如此，房地產(chǎn)評(píng)估師仍應(yīng)對(duì)關(guān)乎自身專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題發(fā)表看法，形成輿論，目的是通過(guò)拆遷補(bǔ)償制度的創(chuàng)新，使糾紛通過(guò)正常的途徑得以解決。

為什么會(huì)有暴力拆遷事件的發(fā)生

不久前發(fā)生的幾起暴力拆遷事件，讓人憂心如焚。在我國(guó)房地產(chǎn)作為商品，體現(xiàn)出自身的價(jià)值并可以買(mǎi)賣(mài)的時(shí)間并不長(zhǎng)。多年來(lái)，人們被灌輸?shù)氖莻€(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家安排，個(gè)人利益小、國(guó)家利益大的觀念。因此，“被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷”（見(jiàn)1991年實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條）；如果房屋被拆遷且選擇作價(jià)補(bǔ)償，只能就房屋的只磚片瓦進(jìn)行補(bǔ)償，這種補(bǔ)償?shù)慕痤~是按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，因?yàn)槌鞘型恋貙儆趪?guó)家所有，所以對(duì)于土地的價(jià)值是不需要給予補(bǔ)償?shù)?；如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，同樣也是因?yàn)槌鞘型恋貙儆趪?guó)家所有，人們被安置到何方就只有服從，并且“產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算”（同上第二十條），而不考慮市中心的房屋與城市郊區(qū)房屋的級(jí)差地租等因素。

2001年11月1日，新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行。新條例體現(xiàn)了歷史的進(jìn)步，但也反映了時(shí)代的局限。雖然它賦予了城市被拆遷人獲得按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但村鎮(zhèn)房屋的所有權(quán)人卻不能。如果不幸成為被拆遷人，只要基層政府拆遷管理部門(mén)發(fā)布拆遷公告，被拆遷人在尚未獲得一分錢(qián)補(bǔ)償款的情況下，即喪失了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。被拆遷人也不能獨(dú)自委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其合法擁有房屋的市場(chǎng)價(jià)值。被拆遷人與拆遷人之間的博弈，總是被指斥為無(wú)理取鬧，而作為市場(chǎng)主體的拆遷人，則幾乎都有基層政府撐腰。而且，新拆遷條例仍未區(qū)分兩種不同性質(zhì)的拆遷，即因公共利益需要的拆遷和因具有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值、由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的商業(yè)性拆遷，至于如何界定公共利益以及是否符合公共利益的糾紛解決途徑，更是付之闕如。

我們對(duì)于那些有關(guān)拆遷的新聞事件一直記憶猶新：2004年4月被廣泛關(guān)注的湖南“嘉禾拆遷”事件，其中嘉禾縣委書(shū)記口出“名言”：“誰(shuí)影響嘉禾一陣子，我就影響他一輩子”；2005年上海市麥琪里動(dòng)拆遷基地 “1•9縱火案”，導(dǎo)致兩位古稀老人死亡； 2007年3月重慶發(fā)生的“史上最牛釘子戶事件”等等。

當(dāng)今的中國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，轉(zhuǎn)型速度之快、力度之大，從拆遷補(bǔ)償?shù)淖冞w就可管窺。2004年《憲法》修訂案明確規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的征收，需根據(jù)公共利益的需要并給予補(bǔ)償。2007年3月全國(guó)人大通過(guò)了《物權(quán)法》，進(jìn)一步明確了對(duì)于國(guó)家、集體和私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)給予平等保護(hù)，對(duì)于征收的程序、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了原則規(guī)定。短短幾年，公民個(gè)人權(quán)利意識(shí)的覺(jué)醒，包括私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的維護(hù)，訴求表達(dá)渠道的爭(zhēng)取，以及社會(huì)各方面對(duì)此的高度認(rèn)同，執(zhí)政者的順應(yīng)民意，確是今非昔比。而唐福珍自焚事件的發(fā)生，又從另一個(gè)側(cè)面反映出政府自身普法的缺失，政府基層部門(mén)的公職人員不懂得尊重公民的合法權(quán)益，不懂得行政執(zhí)法的基本程序，甚至不懂得敬畏百姓的生命。這讓我們感到悲哀，為那些時(shí)勢(shì)所逼的唐福珍們感到惋惜。難道社會(huì)的進(jìn)步，國(guó)人權(quán)利意識(shí)的喚起，真要以生命為代價(jià)？！

對(duì)現(xiàn)行拆遷制度的反思

對(duì)于近期發(fā)生的幾起暴力拆遷事件，如果反思得當(dāng)，進(jìn)而成為制度演變的契機(jī)，則善莫大焉。

統(tǒng)一城鄉(xiāng)拆遷制度，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利平等。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，不論是城市房屋拆遷，還是農(nóng)村集體土地和宅基地的征收，被征收人均應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。但目前的拆遷制度卻是城鄉(xiāng)不統(tǒng)一，農(nóng)地征收補(bǔ)償按照農(nóng)地年產(chǎn)量的倍數(shù)計(jì)算，城鎮(zhèn)房屋的補(bǔ)償依照縣市政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，缺乏類(lèi)似城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值評(píng)估程序。征收后轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)值，與原來(lái)農(nóng)用地的價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，而拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則忽略這一問(wèn)題。統(tǒng)一城鄉(xiāng)拆遷制度首先需要統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即依照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；在建立規(guī)范統(tǒng)一的補(bǔ)償評(píng)估制度的同時(shí)，對(duì)于拆遷補(bǔ)償工作中生活困難群體的難處，通過(guò)社會(huì)基本保障制度加以解決。

不論是公共利益還是商業(yè)利益的需要，拆遷人均只能拆遷自己的不動(dòng)產(chǎn)，而不能通過(guò)政府授權(quán)取得對(duì)于他人擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拆遷的權(quán)力。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，政府的征收決定直接導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，自政府的征收決定生效時(shí)，被征收人即喪失其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，征收人即取得對(duì)于征收不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；沒(méi)有征收決定，或者征收決定尚未生效，政府則無(wú)權(quán)拆遷屬于公民或者法人的不動(dòng)產(chǎn)。征收性的拆遷尚且如此，商業(yè)性拆遷更不可能有拆遷他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)力，即使獲得了地方政府的授權(quán)也不可能，因?yàn)檎陨淼恼魇丈星乙蕾?lài)于征收決定的生效，當(dāng)然就不具有授權(quán)他人直接拆遷的權(quán)力，即使給予授權(quán)，其本身也不合法。

而目前的拆遷條例及其他規(guī)范，均未能明確這一點(diǎn)。近期幾起暴力拆遷事件中，拆遷人顯然尚未取得被拆遷人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。就拆遷的這一前提來(lái)說(shuō)，眼下全國(guó)的拆遷均有缺失，這就需要在將來(lái)的《不動(dòng)產(chǎn)征收法》以及拆遷補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)法律制定時(shí)加以完善。

根據(jù)兩種不同性質(zhì)的拆遷，應(yīng)確定不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法》是調(diào)整規(guī)范平等民事主體之間關(guān)于物的歸屬和利用方面規(guī)則的集合。在不動(dòng)產(chǎn)征收的情形下，國(guó)家作為特定的民事主體，因?yàn)楣怖娴男枰?ldquo;強(qiáng)制性收購(gòu)” 私人、法人等其他民事主體的不動(dòng)產(chǎn)。征收屬于特殊的民事行為，既然是民事行為，當(dāng)然要遵循等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，國(guó)家的特殊性?xún)H僅表現(xiàn)在“強(qiáng)制性”?！段餀?quán)法》規(guī)定，對(duì)于城市不動(dòng)產(chǎn)的征收，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件，若市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償不足以解決被征收人的居住，還應(yīng)當(dāng)超出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以保障其居住條件。

對(duì)于商業(yè)性拆遷，拆遷人顯然不具有強(qiáng)制性收購(gòu)的理由，拆遷應(yīng)當(dāng)完全依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則來(lái)進(jìn)行，除了遵循等價(jià)有償?shù)脑瓌t以外，還應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則。由此，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯然應(yīng)高于征收時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，除了包括被拆遷不動(dòng)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值，還包括被拆遷人的動(dòng)遷損失，特別是應(yīng)讓被拆遷人參與拆遷后新建房地產(chǎn)的增值分配，至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高于被拆遷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值多少，要依據(jù)當(dāng)事人的談判能力等來(lái)協(xié)商確定。當(dāng)然，自愿原則的適用也是有條件的，不能絕對(duì)化，不能因?yàn)樯贁?shù)被拆遷人行使權(quán)利，而影響其他多數(shù)被拆遷人的利益。特別值得關(guān)注的是被拆遷人依照自愿原則行使權(quán)利的時(shí)候，其惟一的邊界是不得影響其他多數(shù)被拆遷人的利益，而不是拆遷人的利益，也不涉及國(guó)家利益的問(wèn)題。

目前我國(guó)所有拆遷補(bǔ)償一律按照被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，完全沒(méi)有注意到兩種不同性質(zhì)的拆遷，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是絕不相同的。涉及拆遷的熱點(diǎn)事件，在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，不但現(xiàn)行法規(guī)有缺陷，就是專(zhuān)家的看法也頗有修正的必要。

應(yīng)多談當(dāng)下保護(hù)之不足，少談對(duì)物權(quán)權(quán)利人的權(quán)利限制。2007年“史上最牛釘子戶”事件發(fā)生之時(shí)，個(gè)別法學(xué)專(zhuān)家談?wù)撟疃嗟氖顷P(guān)于公共利益的界定，并以2005年美國(guó)聯(lián)邦最高法院的判決為例來(lái)說(shuō)明國(guó)外是如何限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的濫用權(quán)利，以保護(hù)公共利益。但他們卻忽略了下列問(wèn)題：一是我國(guó)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展階段的不同。以英美國(guó)家為例，他們有著“私人財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的傳統(tǒng)，英國(guó)自13世紀(jì)即開(kāi)始限制國(guó)王隨意征稅的權(quán)力，美國(guó)自建國(guó)開(kāi)始即充分考慮如何防止國(guó)家公權(quán)力的濫用，發(fā)展至今才逐漸意識(shí)到應(yīng)關(guān)注公共利益以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人行使權(quán)利的邊界加以適當(dāng)限制，以避免權(quán)力濫用。在我國(guó)保護(hù)公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的觀念才剛剛開(kāi)始深入人心，國(guó)家公權(quán)力與私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的界限一直以來(lái)并不清晰。《物權(quán)法》實(shí)施得好與否，重要的就是對(duì)于公權(quán)力與公民權(quán)利的界限是否得以劃定，各級(jí)政府的公職人員是否嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)于各類(lèi)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體的平等保護(hù)。因此在現(xiàn)實(shí)情況下，我們確實(shí)應(yīng)多談權(quán)利保護(hù)，少談權(quán)利限制。二是公共利益受拆遷人和地方政府濫用的情形較普遍。在當(dāng)前國(guó)情下，試圖對(duì)公共利益進(jìn)行清晰的界定確實(shí)有諸多困難，但決不能因此忽視被拆遷人合法利益被侵害的現(xiàn)實(shí)。

建立制度平臺(tái)，使之成為拆遷當(dāng)事人之間利益博弈的理性渠道。只有從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的角度切實(shí)加以保護(hù)，才是真正可行的保護(hù)，它離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)師的參與。要不要拆遷、能不能征收是法律問(wèn)題；如何拆遷、如何補(bǔ)償同樣是法律問(wèn)題；但補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照什么標(biāo)準(zhǔn)、如何確定補(bǔ)償金額，則屬于房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。因此，充分發(fā)揮評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)作用，對(duì)于保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，切實(shí)保護(hù)物權(quán)，具有十分重要的意義。

反思“史上最牛釘子戶”事件以及近期幾起暴力拆遷事件，我們忽略了一個(gè)重要方面，即對(duì)于被拆遷人所有的私人不動(dòng)產(chǎn)如何確定補(bǔ)償金額？目前，被拆遷人對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)受到極大限制，他們只能被動(dòng)地接受抽簽選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或者由全體被拆遷人投票選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)；還有更不合理的情況，即由拆遷人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。應(yīng)該說(shuō)，不論商業(yè)性拆遷還是征收拆遷，所有被拆遷人均有權(quán)單獨(dú)選擇所信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)，以幫助其評(píng)定被拆遷房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，幫助其確定拆遷后新建房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷人有權(quán)在房地產(chǎn)估價(jià)師的幫助下，與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)；而對(duì)于征收性質(zhì)的拆遷，被征收人也有權(quán)獲得所信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)，具有對(duì)于征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的異議權(quán)。當(dāng)然，權(quán)利行使不能沒(méi)有邊界，但其獨(dú)自委托評(píng)估的權(quán)利不能剝奪。

反思暴力拆遷事件，我認(rèn)為，在拆遷領(lǐng)域有關(guān)評(píng)估的委托程序、評(píng)估師與委托人的權(quán)利義務(wù)和評(píng)估糾紛的解決等諸多方面，尚有諸多制度規(guī)范的缺失，這就需要我們不斷地建立和完善一系列的規(guī)章和制度，它在一定程度上將決定《物權(quán)法》的實(shí)施效果，甚至影響整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的和諧穩(wěn)定及發(fā)展進(jìn)程。