《論住宅問題》，是恩格斯一個多世紀前針對德國資本主義大工業(yè)的發(fā)展引起的住宅缺乏問題而寫的。它論述了資本主義條件下住宅缺乏的原因和解決方法，這對解決當前我國社會主義條件下的住宅問題是有所啟發(fā)和幫助的。

1870~1871年的普法戰(zhàn)爭結(jié)束后，根據(jù)1871年法蘭克福條約的規(guī)定，德國從法國獲得了50億法郎的戰(zhàn)爭賠款，德國國債得以還清，其后游閑的資本及流通中的貨幣大大增加，進而推動了德國的手工業(yè)向大工業(yè)發(fā)展，工業(yè)革命的發(fā)展使得城市出現(xiàn)住宅缺乏現(xiàn)象。這時在報刊上登載了許多關于“住宅問題”的文章，包括德國蒲魯東主義者在《人民國家報》（德國社會民主工黨的機關報）上連續(xù)發(fā)表的6篇關于住宅的文章。為了答復蒲魯東主義，恩格斯從1872年6月至1873年2月，在當時的《人民國家報》上連續(xù)發(fā)表了3篇關于住宅問題的文章，這些文章后來由《人民國家報》出版社出版了單行本。

一個多世紀前恩格斯對住房問題的論述

恩格斯在《論住宅問題》中，這樣描述當時德國的住房短缺問題：“一方面，大批農(nóng)村工人突然被吸引到發(fā)展為工業(yè)中心的大城市里來；另一方面，這些老城市的布局已經(jīng)不適合新的大工業(yè)的條件和與此相應的交通；街道在加寬，新的街道在開辟，鐵路穿過市內(nèi)。正當工人成群涌入城市的時候，工人住房卻在大批拆除。于是就突然出現(xiàn)了工人以及以工人為主顧的小商人和小手工業(yè)者的住房短缺。”

恩格斯所提出的住房短缺問題，是工業(yè)化與城市化加速發(fā)展的產(chǎn)物。一方面，由于城市聚集和規(guī)模經(jīng)濟的效應，大批農(nóng)村工人進城，形成對城市土地和住房供應的巨大需求，進而導致土地價格以及住房價格的上漲，于是廣大中低收入居民家庭的消費支付能力與普通住房價格之間出現(xiàn)了很大差距；另一方面，原來的舊城市改造拆遷，高檔公寓代替了原有舊的住宅，工人從市中心被排擠到市郊，造成工人住宅嚴重缺乏，工人居住條件惡化?？梢娨粋€多世紀前的德國和一個多世紀后的當今中國，時代已經(jīng)完全不同了，但在住房問題上又有多么相似之處：“蝸居”、臟亂擁擠的“城中村”——那么，當時恩格斯對住宅問題的解決之道又有什么樣的看法呢？恩格斯談論到“在現(xiàn)代社會里，解決這個問題同解決其他一切社會問題完全一樣，即靠供求關系在經(jīng)濟上的逐漸均衡來解決……租房是住宅交易價值實現(xiàn)的形式，要發(fā)展租賃市場……零星出賣只是逐漸地實現(xiàn)交換價值，賣主由于不把他預付的資本和由此應得的利潤立刻收回，就要借加價即收取利息來獲得補償。”

一個多世紀后的住房問題

一個多世紀后德國的住房問題。在恩格斯的故鄉(xiāng)德國，一個多世紀后的住房市場是一個租賃和銷售并舉，居住與投資兼容的市場。德國在發(fā)展住房租賃市場中，重視增加出租房源，地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補貼等方式扶植鼓勵開發(fā)商投資建造租賃住房。而社會福利房則由政府贊助，房產(chǎn)公司或私人建造，提供市場以滿足低收入者對住房的需求。目前德國住宅市場供需平衡，全國8200萬人口，住房總量近4000萬套。但德國自有住房率僅為42%，而租賃住房率為58%。該國特別重視加強租賃市場法制建設和管理，制定了《房租價格法》、《住房中介法》，保障租房者合法權益，穩(wěn)定租房租金，防止市場的非法投機。

一個多世紀后中國的住房問題。據(jù)資料顯示，改革開放30多年來，特別是近10年中國住宅建設數(shù)量是改革開放前30年建設總量的6.8倍。到2008年底，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到28平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積已居于世界較高水平，已超過香港地區(qū)和接近日本人均水平。此外，近兩年全國城鎮(zhèn)每年建設住宅5—6億平方米，加之全國總量約50—60億平方米的“小產(chǎn)權房”，總體估計，我國城鎮(zhèn)住房供應總量已不是“短缺”，而是可以說較為充足了。但是，為什么還會有那么大的群體缺少住房？近幾年的房價上漲還這么快呢？問題在于我國住房資源不是按照人均分配的，富人買幾百平方米的大房，買數(shù)套房；投資渠道不暢催熱“購房團”炒房；某些壟斷企業(yè)員工或公務員團購購房；以上多種形式的投資性購房，推動了房價的節(jié)節(jié)攀升，而城市弱勢群體則因高房價而無力購房，甚至無力在城內(nèi)租房。

據(jù)2007年北京市一項普通住宅空置量的調(diào)查顯示，2004年起入住的居住小區(qū)中普通住宅的平均空置率為27.16%，處在一個較高水平。北京五環(huán)內(nèi)的房屋空置率較高，大量外地人或本地人投資性購房或開發(fā)商捂盤惜售，致使房屋閑置，使得住房的有效供給減少，導致市場供不應求，進而推動了近幾年房價成倍上漲，直接影響到民生。舉高不下的房價，將中低收入家庭的居住地排斥到遠郊，其結(jié)果是出現(xiàn)這樣巨大的反差：一邊是幾千萬平方米的房屋在空置，一邊是需要住房的中低收入家庭居住困難；一邊是幢幢傲然矗立于高空的黑樓，一邊是人們?yōu)橐雇須w家而忙碌奔波于大街小巷，他們被迫終日長途往返于住地與工作地點之間，使地上交通和地下鐵道擁擠不堪，直接影響到城市的生活質(zhì)量和人們的生活品質(zhì)。

面對這樣一種尷尬局面，中央在盡力推建廉租房、公共租賃房，但其數(shù)量分布到各地畢竟有限，如2010年北京計劃建設20萬平方米廉租房，50萬平方米公共租賃房，其建設速度遠不能滿足中低收入家庭的需要。那么，一些大城市為什么不能把幾百萬、幾千萬平方米因投資而閑置的住房充分利用起來呢？

德國及其鄰國處置空置房的經(jīng)驗值得我們借鑒。在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房業(yè)主能夠證明其住房的閑置時間還未超過12個月，否則他就必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房。在德國，業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當?shù)卣€會推倒那些無法出租的住房。在法國的一些城市中，房屋閑置一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%。當然，我們并不一定讓業(yè)主無償提供住房，并不主張一味拆除空置住房，這會造成資源極大浪費，可能引發(fā)諸多社會問題。

中國應更多培育住房租賃市場

時下，中國房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟，房地產(chǎn)更多考慮的是蓋房子、賣房子，以至于某些地方投資投機盛行，把住房這個人民生活的必需品變成了投資品，買賣興旺，財源滾滾，對于保障性住房則是淡然處之。2009年國家下達的保障性住房建設計劃，截至當年8月底，各地完成率僅為23.6%，即是例證。地方政府急功近利的投資沖動，促其在壟斷供應的土地一級市場中獲取巨額財富，而開發(fā)商對暴利的追逐，又驅(qū)使其在二級市場中對所建商品房肆意抬高房價。這種官商聯(lián)結(jié)的利益鏈條，按照經(jīng)濟學理論，即壟斷使得兩者能夠最大化地獲得消費者剩余。

房地產(chǎn)的買賣市場成為“財富轉(zhuǎn)移”的通道，導致社會整體效率和社會福利的受損。地方政府與開發(fā)商的利益共同體，不愿自行打破市場業(yè)已形成的利益格局，無暇或無意顧及住房租賃市場的發(fā)展。租賃市場利薄稅少，因隱形租賃交易存在政府稅收流失，而住房租賃對開發(fā)商來說占用資金多、時間長，利潤??；其次，對那些擁有多套住房的業(yè)主，包括富人、開發(fā)商、投機客及某些地位特殊的官員，他們所得的房子房價已瘋長了幾倍，也不在乎租房租金；再次，租房按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，要到主管部門登記，也會暴露他們的家產(chǎn)。

租賃和銷售是住房市場中兩種基本的流通和消費方式，住房租賃市場與住房買賣市場，應該是兩個并重發(fā)展的市場。當前中國租賃市場被邊緣化，這種市場結(jié)構(gòu)的明顯失衡，直接影響到房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

當今中國，住宅問題涉及到各個方面，從某種意義上講，要比一個多世紀前恩格斯所處年代的住宅問題廣泛復雜得多。今日中國的社會制度不同于當年恩格斯所處的社會制度，今天的時代不同于當年恩格斯所處的時代，由于社會制度不同、時代不同，出發(fā)點也不相同，其解決方法也截然不同。但有一點是肯定的，現(xiàn)在一些大城市中有較為充足的住房，只要合理利用，就可能較早地部分地解決真正的住宅缺乏問題。

按照恩格斯一個多世紀前說的，解決住宅問題，要發(fā)展租賃市場。要增加租賃市場的供給，政府就要有所作為，要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用。為此，必須對特殊利益集團實行抑制和規(guī)范，有效約束資本權力，引導公共權力使用，以包括稅法的法治來約束特殊利益集團行為，實現(xiàn)社會公眾和國家的整體利益。

政府要主動地運用稅收杠桿，借鑒法國等國的經(jīng)驗，結(jié)合我國的現(xiàn)實，對1986年制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》加以補充修訂，對持有環(huán)節(jié)閑置的住房產(chǎn)權所有人征稅，因為住房看似閑置，實質(zhì)是在投資經(jīng)營待以增值。對住房閑置征稅在我國是有法律根據(jù)的：房屋與土地是不可分割的整體，商品房的閑置，它所占用的土地即在閑置。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條“加大對閑置土地的清理力度，嚴格執(zhí)行滿一年不開發(fā)的收取土地閑置費”的法律規(guī)定，對商品房來說，土地雖開發(fā)但房屋長期空置，房產(chǎn)所有者不使用不出租房產(chǎn)，似如擁有土地使用權者不使用土地，其不動產(chǎn)即視為閑置。不論是開發(fā)商“捂盤惜售”，還是擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，開征房產(chǎn)閑置稅，以稅代費，可以迫使他們出租自有的房屋，增加市場的有效供給，以調(diào)整租賃市場的供需關系，進而可達到抑制房租、房價過快增長的目的，較快較好地滿足大城市中低收入家庭的居住租賃需求。

我國的生產(chǎn)力發(fā)展水平、人均收入水平與德國相比差距很大，我們必須正視現(xiàn)實，集約利用現(xiàn)有的土地、房產(chǎn)資源，調(diào)整住房資源的分配方式和使用方式，全面充分地發(fā)揮住宅租賃的保障功能，還原住房居住的基本功能，并使其與投資兼容。當前，政府應為住宅租賃市場創(chuàng)造良好的法規(guī)政策環(huán)境，大力扶持住房租賃業(yè)和相關中介機構(gòu)的發(fā)展，運用政策推進住房租賃業(yè)務；在增量結(jié)構(gòu)中逐步擴大租賃比重，加大力度向存量市場拓展，改變長期以出售為中心的住房流通格局，從長遠來看，這對消費者和經(jīng)營者是有利的，也有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。