全球正遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)嚴(yán)冬，受此影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，但也給我們總結(jié)經(jīng)驗，梳理思路，因勢利導(dǎo)，預(yù)警社會動蕩發(fā)生，促進(jìn)和諧社會建設(shè)提供了寶貴的探討時間。而以“安居”作為實現(xiàn)社會長治久安的一個關(guān)鍵杠桿，是政府需要優(yōu)先研究的問題之一。

舊城改造中的安居問題有三大難點，以一線大城市更為突出。

大規(guī)模的舊城改造階段已基本結(jié)束。2007年頒布的《物權(quán)法》，限制和規(guī)范了政府對社會和個人財產(chǎn)的行政干預(yù)權(quán)力，削弱并遏制了市場的強(qiáng)勢趨利和大拆大建方式，對社會公平和歷史遺產(chǎn)保護(hù)有積極意義，但也因此延宕了舊區(qū)改造的步伐。以上海為例，經(jīng)過上世紀(jì)90年代初以來的輝煌建設(shè)，已完成舊區(qū)改造的安居工程83萬戶，2076萬平方米，但仍余40萬戶，874萬平方米低質(zhì)舊改房屋，在推進(jìn)中遇到新政策和經(jīng)濟(jì)形勢限制的瓶頸。隨著政府以土地資源為籌碼的主導(dǎo)能力的弱化，發(fā)展商盈利空間愈來愈小，低收入居住者改善住房的迫切愿望也愈加難以實現(xiàn)。顯然，現(xiàn)在已經(jīng)到了引導(dǎo)社會改變將“居者有其屋”與“居者購其屋”劃等號觀念的時候了。

逐年遞增的大批青年白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)工薪階層需要安居樂業(yè)的經(jīng)濟(jì)住房，目前少量的“白領(lǐng)公寓”和其他住房資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其實際需求。

大量城市流動人口“棲居”問題尚無周全的解決方案，存在嚴(yán)重的社會隱患，也考驗著一座城市對外來貢獻(xiàn)者的人文關(guān)懷是否實質(zhì)體現(xiàn)。

時下實行的“經(jīng)濟(jì)適用房”和廉租房并行制度，雖已取得很大的業(yè)績，收到一定成效，但也存在明顯的政策難題和操作弊端。譬如，“經(jīng)濟(jì)適用房”實質(zhì)上是政府補(bǔ)貼的折價商品房，價格仍高昂，且供應(yīng)量極有限，普通工薪階層難以問津，往往最后又變相回到了中端市場，因而根本做不到真正的公平合理，這顯然是保障—市場體系的矛盾造成的，是不可持續(xù)的住房供應(yīng)模式。至于廉租房供應(yīng)更是稀缺，且尚未形成公平合理的社會信用系統(tǒng)。而二者的共同問題是資源短缺，配置和供給難以持續(xù)，將使維護(hù)社會公平、調(diào)節(jié)資源分配的愿望適得其反。為此提出幾點建議：

考慮兩個模式的轉(zhuǎn)變。一是以政府為主導(dǎo)，開發(fā)商投資的舊區(qū)“商業(yè)性改造模式”為主，向以社會為參與主體，政府和專家輔助的舊區(qū)“適應(yīng)性改善模式”為主轉(zhuǎn)變；二是從經(jīng)濟(jì)適用房+廉租房這種市場—保障混合型模式，向合二為一，公租房分類保障體系的統(tǒng)一模式轉(zhuǎn)變。

建議城市主管部門應(yīng)組織前期專題研究，參考發(fā)達(dá)國家舊區(qū)改造的歷史經(jīng)驗，結(jié)合實情，開闊視野，轉(zhuǎn)變觀念，修訂舊改政績評價標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，重在鼓勵有利于化解社會矛盾、調(diào)節(jié)利益關(guān)系，把握政策法規(guī)的公租房建設(shè)和管理模式創(chuàng)新。同時，公租房建設(shè)中可以通過資源置換和政策調(diào)節(jié)向市場借力，但公租房保障體系與商品房市場體系在所有制性質(zhì)和使用管理上應(yīng)徹底脫鉤。對公租房建設(shè)和管理模式的創(chuàng)造性貢獻(xiàn)，應(yīng)看作各級房管部門的最重要業(yè)績。

考慮舊區(qū)改造和公租房建設(shè)兩個相關(guān)方面的具體對策。對于舊區(qū)改造，結(jié)合西方城市舊區(qū)改造中政府、建筑師輔助居民參與改造過程的經(jīng)驗，有兩項對策：

其一，將舊改中的居民從客體變?yōu)橹黧w，由居民集體主導(dǎo)其住區(qū)和住房的改造或改善，即由居委會組織全體住戶以少數(shù)服從多數(shù)的民主方式?jīng)Q定售留、拆改、整飭等，由政府提供政策引導(dǎo)和咨詢；對于居民自主參與的適應(yīng)性改善，由建筑專家提供專業(yè)輔助和咨詢。

其二，對新批租的商品房開發(fā)地塊，要求開發(fā)商必須建造一定比例的公租房（建議5:1左右），政府通過地稅和容積率進(jìn)行利益補(bǔ)償。目標(biāo)是形成商品—公租混合的大片社區(qū)，并以此為契機(jī)，大力推進(jìn)所在區(qū)、鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。

對于公租房建設(shè)，應(yīng)根據(jù)社會租房人群的家庭構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)狀況分類型研究、設(shè)計和建造，基本原則仍是經(jīng)濟(jì)適用，小面積、小戶型，滿足最低限度生活需求和舒適度。

解困型：即居住困難家庭租房。兩室一廳，建筑面積控制在40—60平方米以內(nèi)，適合3—5人低收入無房戶租住。

過渡型：即青年公寓型租房。建筑面積35平方米左右，有臥室，含微型廚房、過廳和衛(wèi)生間，相當(dāng)于西方大都市中的“Studio”。作為公租房的一種特殊類型，青年公寓可解決中低收入青年工薪階層組織家庭時的過渡性住房問題，而且可形成周轉(zhuǎn)循環(huán)機(jī)制，具有保障體系的可持續(xù)性，應(yīng)大量建造。

“棲居型”：即流動人口短期性租房。對外來人口的“棲居”給予政府關(guān)懷，對社會各類租房資源進(jìn)行宏觀管理和網(wǎng)絡(luò)化掌控，出臺“棲居”管理細(xì)則，加強(qiáng)出租法規(guī)引導(dǎo)，防范社會隱患。

建立租房個人信用監(jiān)控體系，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平和生活消費指數(shù)的變化，適時調(diào)整準(zhǔn)租標(biāo)準(zhǔn)線，確保經(jīng)濟(jì)過線者退租，經(jīng)濟(jì)困難者續(xù)租。