近年來，“搶人大戰(zhàn)”的戰(zhàn)火在各地熊熊燃燒，其中，人才住房政策備受關(guān)注。人才住房政策是指地方為了吸引和留住人才而出臺(tái)的住房上的優(yōu)惠和補(bǔ)助政策。2016年以來，各地出臺(tái)了諸多保障人才在引進(jìn)地住房的政策，包括人才引進(jìn)政策、人才公寓政策、租購房補(bǔ)貼政策等，為人才安居創(chuàng)造條件。

人才住房政策的產(chǎn)生

中共十九大報(bào)告提出：“人才是實(shí)現(xiàn)民族振興、贏得國際競爭主動(dòng)的戰(zhàn)略資源。要堅(jiān)持黨管人才原則，聚天下英才而用之，加快建設(shè)人才強(qiáng)國。”近年來，以杭州、西安、武漢、南京為代表的15個(gè)“新一線”城市陸續(xù)出臺(tái)了新的人才引進(jìn)政策，為了解決人才住房問題，各地方采取降低落戶門檻、變相放開限購、提供人才公寓、發(fā)放租購房補(bǔ)貼等方式，人才落戶門檻不斷挑戰(zhàn)新低。

將人才政策與住房政策聯(lián)系起來并不是新產(chǎn)生的人才引進(jìn)方式，早在2010年上海市普陀區(qū)印發(fā)的《普陀區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才激勵(lì)和保障工作的若干意見（試行）》中就有對(duì)符合條件的青年人提供租房補(bǔ)貼的內(nèi)容；2011年上海市楊浦區(qū)出臺(tái)的《楊浦區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域高層次人才租房補(bǔ)貼辦法》中也有按與用人單位1：1匹配的原則，區(qū)專項(xiàng)資金為人才提供每月500－1000元租房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。但全國范圍的將人才與住房緊密相連的情況是在2017年開始的。

2017年初，武漢發(fā)出“五年留下百萬大學(xué)生”的豪言，開出大專本科40歲以下、碩博年齡不限的近乎零門檻的人才落戶政策，并配有大學(xué)生買房、租房全八折的優(yōu)惠政策。一年內(nèi)落戶大學(xué)生人數(shù)暴增30萬人，武漢成為最受大學(xué)生青睞的二線城市之一。2016年起成都市不斷出臺(tái)人才新政，2015年成都市戶籍人口僅有1228.05萬人，2016年增至1398.93萬人，增幅接近14%。2017年成都出臺(tái)“人才新政12條”：面試補(bǔ)貼1000元、求職免費(fèi)住七天、租住公寓住滿五年可以低于入住當(dāng)年市場價(jià)的價(jià)格購入該公寓等，讓成都的吸引力大幅度增強(qiáng)?！多嵵菔腥瞬怕鋺粽邔?shí)施辦法（暫行）》將落戶學(xué)歷降至中專。青島《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的意見》中提出租房就能落戶。太原市甚至出臺(tái)了先落戶后就業(yè)的政策，不斷降低門檻吸引人才。

各地人才住房政策的具體規(guī)定

人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

人才安居政策中對(duì)人才的規(guī)定主要包括以下三個(gè)方面：人才落戶的基本門檻、給予補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策時(shí)的分層次劃定、區(qū)縣政府進(jìn)行認(rèn)定的特殊人才。

在人才落戶的基本門檻上，北京、上海等城市采取了積分落戶的政策，一些城市則主要從學(xué)歷、年齡兩個(gè)方面規(guī)定。例如，成都市規(guī)定45周歲以內(nèi)的全日制大學(xué)本科畢業(yè)生均可落戶。

針對(duì)高層次人才，各地采取了較為精細(xì)的分類。如杭州市高層次人才分為5個(gè)層次37個(gè)小類，分別是：國內(nèi)外頂尖人才、國家級(jí)領(lǐng)軍人才、省級(jí)領(lǐng)軍人才、市級(jí)領(lǐng)軍人才、高級(jí)人才。各地對(duì)高層次人才的購房規(guī)定較為寬松，往往可不以落戶為前提購房?！赌暇┦腥瞬虐簿愚k法適用對(duì)象（目錄）》中將人才分為六個(gè)層次，分別是國際杰出人才、國家領(lǐng)軍人才、地方拔尖人才、高端人才、高級(jí)人才、中初級(jí)人才。杭州、西安、長沙等城市對(duì)區(qū)縣人才辦進(jìn)行特殊人才認(rèn)定作了規(guī)定。

各地人才住房政策的體系定位

在解決人才住房問題時(shí)，有將人才住房納入市場住房供應(yīng)體系、納入保障性住房體系和建設(shè)專門的人才住房體系三種解決方案。將人才住房納入整體住房系統(tǒng)的保障方式往往是通過采取貨幣補(bǔ)貼的形式完成的。人才獲得租房、購房補(bǔ)貼并自行選擇租賃或購買房屋，既減輕了政府提供保障住房的負(fù)擔(dān)，人才也能較為方便地更換居住房屋。但由于土地資源緊缺，新增住房供應(yīng)較少，人才住房進(jìn)入市場住房體系流通可能會(huì)導(dǎo)致人才住房供應(yīng)量不足。同時(shí)，由于人才住房購置價(jià)格一般低于普通商品房，納入市場住房體系可能會(huì)沖擊房價(jià)。

將人才住房納入保障性住房體系，有利于二者之間資源共享，快速發(fā)展。北京市《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》中就采取的是將人才住房納入保障性住房的管理運(yùn)營模式。公共租賃住房按照規(guī)定組織建設(shè)籌集，面向住房、就業(yè)等情況符合本區(qū)（園區(qū)）人才公共租賃住房申請(qǐng)條件的人才家庭配租，由保障性住房專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或所屬專業(yè)企業(yè)持有運(yùn)營，實(shí)行嚴(yán)格的退出和監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)房源循環(huán)使用。共有產(chǎn)權(quán)住房按照規(guī)定組織建設(shè)籌集，面向符合本市共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件且符合就業(yè)等要求的人才家庭配售，后續(xù)實(shí)行內(nèi)部封閉管理，循環(huán)使用。

深圳市將人才住房體系從保障性住房體系中剝離，實(shí)施人才住房與保障性住房雙軌并行，探索單獨(dú)建立人才住房保障體系?；咀》勘Ｕ蠈⒊蔀樯钲谡峁┑囊豁?xiàng)基本公共服務(wù)，屬于“?；?rdquo;范疇；而人才安居則成為該市貫徹人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)激勵(lì)政策，目的在于通過吸引和留住人才，提升城市綜合競爭力和長期發(fā)展驅(qū)動(dòng)力，屬于“促發(fā)展”范疇。此前深圳通過大力實(shí)施人才安居政策，租售補(bǔ)相結(jié)合，惠及約34萬人才，但也存在諸多不足：安居政策實(shí)施主體比較單一，未充分發(fā)揮市場的能動(dòng)作用；人才住房標(biāo)準(zhǔn)單一，多為65平方米以下戶型，難以滿足人才多層次的住房需求；等等。深圳市委、市政府已注資300億元組建國有獨(dú)資的全市人才住房專營機(jī)構(gòu)——市人才安居集團(tuán)，負(fù)責(zé)全市人才住房的建設(shè)籌集、投融資及運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)人才住房全過程一體化建設(shè)運(yùn)營管理。同時(shí)建設(shè)90平方米以上的人才住房，以滿足人才多層次的住房需求。為杜絕通過人才住房牟取暴利，使人才住房更好地體現(xiàn)安居屬性，并實(shí)現(xiàn)人才安居全范圍、全流程監(jiān)管，防止重復(fù)享受公共資源，深圳市明確了建立封閉運(yùn)作、內(nèi)部流轉(zhuǎn)機(jī)制，規(guī)定：“出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購。購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合深圳市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，其所購人才住房或安居型商品房經(jīng)政府批準(zhǔn)后可以進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)向政府繳納一定比例的增值收益。”

具體政策

為解決人才住房問題，各地采取的具體措施有放開限購門檻、提供人才住房租賃、給予貨幣補(bǔ)貼等。在實(shí)際操作中，各地通常采取多種措施并用的方式。

針對(duì)高層次人才購房，各地普遍放開了戶籍限制；針對(duì)非高層次人才采取放開限購門檻的城市主要有鄭州、武漢、珠海、成都和長沙。鄭州市規(guī)定：非鄭州戶籍人才購房政策在限購審查時(shí)只審查學(xué)歷、職稱和教育、人社部門的認(rèn)定證明，以及購房人就業(yè)狀況，不再審核社保和個(gè)稅證明的繳納期限。武漢市規(guī)定：留漢大學(xué)畢業(yè)生年齡不滿40周歲的，可憑畢業(yè)證申請(qǐng)登記為武漢市常住戶口，碩士研究生、博士研究生不受年齡限制。非武漢市戶籍個(gè)人憑房票（人才住房券）可在武漢市范圍內(nèi)購買首套住房，使用房票所購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后才可上市交易。珠海市規(guī)定：在珠海創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的港澳臺(tái)和外籍人才，以及非本市戶籍的優(yōu)秀企業(yè)家、高層次人才、博士后、博士、青年優(yōu)秀人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需的專業(yè)技術(shù)和管理人才等，可在本市購買住房，不需提供納稅和社保證明。成都市規(guī)定：人才安居方式包括人才購房支持、人才公寓租賃和購買、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房（青年房）租賃、自建人才公寓或倒班房租賃等方式。經(jīng)過人才認(rèn)定后，購買住房不受戶籍、社保繳納時(shí)間的限制。長沙市規(guī)定：在長沙工作、具有?？萍耙陨蠈W(xué)歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

各地人才住房租賃的政策較為普遍，如深圳市人才安居實(shí)行以租為主、租售補(bǔ)相結(jié)合的原則。符合本市人才住房政策條件的各類人才，通過租賃或購買人才住房或領(lǐng)取人才住房貨幣補(bǔ)貼等方式，享受人才住房政策。天津市人才公寓為過渡性周轉(zhuǎn)用房，按照屬地化管理和“輪候租賃、只租不售”的原則，由各區(qū)、委辦局負(fù)責(zé)制定本區(qū)域、系統(tǒng)人才公寓管理實(shí)施細(xì)則。經(jīng)審批入住人才公寓的高層次領(lǐng)軍人才，由人才發(fā)展專項(xiàng)資金全額補(bǔ)貼房租。其他人才由區(qū)人才發(fā)展專項(xiàng)資金按照應(yīng)繳納房租的50%補(bǔ)貼，支付給人才公寓提供方。秦皇島市安居工程以人才公寓為主要載體，分為產(chǎn)權(quán)型和租賃型兩種，以租賃型為主。針對(duì)急需的較高層次的A類人才，安居面積標(biāo)準(zhǔn)為180平方米左右，在秦工作、生活期間可免費(fèi)使用，租金由政府負(fù)擔(dān)。B類人才租住人才公寓的租金，由政府和用人單位各負(fù)擔(dān)50%。

貨幣補(bǔ)貼包括租房補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼。如大連市人才租住人才公寓或在市場上自行租賃住房，政府給予租金補(bǔ)貼，租賃期限為五年。海南省針對(duì)拔尖人才，政府每月提供5000元租房補(bǔ)貼；其他類高層次人才，政府每月提供3000元租房補(bǔ)貼；40歲以下全日制碩士研究生，政府每月提供2000元租房補(bǔ)貼；35歲以下全日制本科生，政府每月提供1500元租房補(bǔ)貼。蘇州市以安家補(bǔ)貼為主，各區(qū)補(bǔ)貼金額有所差異。以吳江區(qū)為例，入選科技領(lǐng)軍人才計(jì)劃的創(chuàng)業(yè)人才可給予50萬元的購房補(bǔ)貼，緊缺專業(yè)技術(shù)人才可給予30萬元至50萬元的購房補(bǔ)貼，“名校優(yōu)生”可給予一次性資助金2萬—5萬元。

同時(shí)采用多種人才住房保障措施的城市也并不罕見，如西安市針對(duì)在本市工作不滿一年的享受人才安居政策的首年原則上以貨幣化補(bǔ)貼為主，但也提供人才安居房租住，包括政府人才公寓、人才公租房（E類）和用人單位自建人才安居房等。南京市人才安居采取實(shí)物配置和貨幣補(bǔ)貼兩種方式。實(shí)物配置包括提供共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、公共租賃住房，實(shí)物配置視房源情況接受申請(qǐng)，鼓勵(lì)人才選擇貨幣補(bǔ)貼的安居方式，在本市工作不滿一年的，享受政策的首年原則上以租賃補(bǔ)貼為主。貨幣補(bǔ)貼包括購房補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展適時(shí)調(diào)整。杭州市針對(duì)高層次人才的不同住房需求，把業(yè)績貢獻(xiàn)作為解決人才住房問題的重要依據(jù)，按照貨幣補(bǔ)貼和住房租賃相結(jié)合的原則，多渠道解決高層次人才住房問題。

正確認(rèn)識(shí)人才住房制度

目前，多城市的人才住房政策已經(jīng)開始實(shí)施，無論是將人才住房單獨(dú)作為一項(xiàng)制度進(jìn)行建設(shè)，還是將其納入保障性住房體系或是市場住房體系進(jìn)行建設(shè)，都有其可行之處。由于人才住房政策出臺(tái)時(shí)間較短，且沒有國家的統(tǒng)一規(guī)定，故各地方的政策存在一定差異。一方面，人才引進(jìn)體現(xiàn)了地方政府對(duì)人才的重視和對(duì)本地未來發(fā)展的期盼；另一方面也應(yīng)考慮城市就業(yè)崗位和人口的容納限度，在能接受的范圍內(nèi)吸引人才，而非盲目地引進(jìn)。人才住房政策體現(xiàn)了地方對(duì)人才的渴求，一定程度上也能解決人才住房問題，能夠較好地解決地方人才“引得進(jìn)，留不住”的難題。

但是，人才住房并不是狹義的保障性住房，也很難依靠收入情況去進(jìn)行劃分。人才住房更多的是促發(fā)展，而非?；?，因此要更加注重不同層次人才的不同需求。人才安居與住房保障既有聯(lián)系又有區(qū)別，兩者同屬于公共住房，屬于“大保障”的概念，同時(shí)人才安居又有別于保障性住房，構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的體系。針對(duì)各地方的人才住房政策，要嚴(yán)格堅(jiān)持人才分類的原則，針對(duì)不同層次的人才提供不同程度的住房保障。要明確人才分類的具體標(biāo)準(zhǔn)，減少人為確認(rèn)的情形，嚴(yán)格按照已經(jīng)確定的標(biāo)準(zhǔn)提供住房保障，避免人才住房保障福利化。

在具體運(yùn)行上，人才住房應(yīng)與市場做一定隔離，如采取年限限制、封閉體系運(yùn)行等。要重視人才住房的后期管理，建立人才信用機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管將人才住房非法轉(zhuǎn)租、騙取住房補(bǔ)貼等問題，避免人才住房資源被濫用。同時(shí)由于土地資源有限和人才住房供給有限，要嚴(yán)格限制人才住房的退出，避免其輕易地進(jìn)入市場交易致使人才住房房源不足。要堅(jiān)持人才住房的激勵(lì)、扶持功用，充分利用有限的人才住房資源，更好地發(fā)揮其功用。

（作者單位：北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心）