中共十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這段表述含義深刻，既揭示了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的炒房亂象，又為房地產(chǎn)調(diào)控指明了工作思路和指導(dǎo)思想，體現(xiàn)了中共中央對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下住房領(lǐng)域社會(huì)矛盾的深刻思考和積極應(yīng)對(duì)。在這一指導(dǎo)思想的指引下，中央層面提出房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒房與保障住房剛需并舉，把打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。北京、上海、杭州、合肥、西安等各大城市都相繼因城施策，進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控措施?？傮w來(lái)看，各地住房調(diào)控的思路主要集中于進(jìn)一步嚴(yán)格限購(gòu)政策，暫停企業(yè)購(gòu)房，同時(shí)采取各種途徑保障剛需的住房需求。

他山之石，可以攻玉。值得思考的是，歐美部分國(guó)家在沒有嚴(yán)格限購(gòu)住房的情況下，卻能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展，這其中有怎樣的積極經(jīng)驗(yàn)，值得我國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒呢？

稅費(fèi)制度的抑制作用

歐美一些國(guó)家沒有住房限購(gòu)政策，也沒有嚴(yán)格的戶口制度，但住房?jī)r(jià)格始終保持相對(duì)平穩(wěn)，普通民眾較少有炒房的想法和沖動(dòng)。美國(guó)耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒曾經(jīng)發(fā)表文章，收集并計(jì)算了美國(guó)從1890年到2005年前后100多年的平均住房?jī)r(jià)格，在根據(jù)通貨膨脹率對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行校正之后發(fā)現(xiàn)，美國(guó)100多年內(nèi)的住房?jī)r(jià)格實(shí)際上漲幅度并不大。除少數(shù)特大城市之外，目前美國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)年收入比基本都在3左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)城市的房?jī)r(jià)年收入比。其他發(fā)達(dá)國(guó)家如德國(guó)、日本等，情況也基本類似，甚少有炒房的概念?？偨Y(jié)起來(lái)，其中一條主要經(jīng)驗(yàn)在于政府嚴(yán)格且科學(xué)的稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)，通過(guò)提高住房持有成本給房地產(chǎn)投機(jī)戴上軟枷鎖，有效遏制了包括國(guó)際投機(jī)者在內(nèi)的住房投資者的炒房沖動(dòng)。

首先，美國(guó)等歐美國(guó)家持有住房的成本比較高。最為國(guó)內(nèi)所熟知的就是房產(chǎn)稅。在美國(guó)各州，具體房產(chǎn)稅率由當(dāng)?shù)卣疀Q定，同一州內(nèi)甚至不同城市之間、不同社區(qū)之間都存在房產(chǎn)稅率差異，真正做到了因地施策。美國(guó)房產(chǎn)稅的高低主要受房產(chǎn)估價(jià)和稅率兩個(gè)因素影響，這兩個(gè)因素都受到當(dāng)?shù)卣芸亍＞唧w而言，房產(chǎn)稅分為郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅，分別由郡政府、市政府和當(dāng)?shù)貙W(xué)區(qū)征收，這三項(xiàng)的比例各地有所不同，但一般是學(xué)區(qū)稅占比最高，也就是說(shuō)好的學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅相應(yīng)也更高。美國(guó)各地的房產(chǎn)稅稅率變動(dòng)比較頻繁，主要由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)下一財(cái)政年度的預(yù)算總額來(lái)決定。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是當(dāng)?shù)卣凸W(xué)校的主要財(cái)政收入來(lái)源，直接關(guān)系到當(dāng)?shù)氐氖姓O(shè)施、治安狀況和學(xué)區(qū)質(zhì)量，也直接決定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，因此普通民眾對(duì)房產(chǎn)稅征收的合理性都比較理解和認(rèn)同。

美國(guó)除了房產(chǎn)稅之外，持有住房者每年還需要繳納不低的物業(yè)費(fèi)和房屋保險(xiǎn)，獨(dú)立房（國(guó)內(nèi)所說(shuō)的別墅）房主往往還需要支付請(qǐng)工人修剪草坪、掃雪、修剪樹木等的費(fèi)用。即使是出租，也容易面臨房屋空置或租戶糾紛的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槊绹?guó)法律健全，對(duì)租戶的權(quán)益保護(hù)比較周到，加上民事訴訟費(fèi)時(shí)費(fèi)錢，一旦被房屋出租糾紛官司纏上，會(huì)面臨少則數(shù)月、多則數(shù)年的租金損失。平均而言，美國(guó)普通民眾持有一套住房的成本有可能占到其家庭年收入的兩成甚至更多。

其次，美國(guó)等歐美國(guó)家的住房交易成本比較高。在美國(guó)，按照當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，住房交易買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金一般由賣方支付，傭金比例高達(dá)賣房款的6%甚至更高。由于法律規(guī)定明確，不會(huì)出現(xiàn)中國(guó)常見的傭金等交易成本被轉(zhuǎn)嫁給買方的情況。另外，住房交易稅一般占到賣房款的1%—2%，也由賣方支付。聘請(qǐng)律師的費(fèi)用起價(jià)基本都在1000美元以上。出售房屋還可能需要繳納資本利得稅，雖然美國(guó)設(shè)置資本利得稅的免征門檻（居住滿兩年的個(gè)人首套住房可免征資本利得稅25萬(wàn)美元），但出售居住未滿兩年或非首套的住房都需要納稅，稅率根據(jù)情況為15%—35%不等。平均而言，房屋價(jià)格上漲幅度達(dá)到15%以上，出售房屋才不至于虧本。

正因?yàn)橄鄬?duì)高昂的持有和交易成本，在美國(guó)住房炒作投機(jī)氛圍并不濃，很少有普通民眾為了短期盈利去炒房，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)盈利幾乎是不可能的。不少美國(guó)人買房投資更看重的是長(zhǎng)線穩(wěn)定的租金收益，而非房?jī)r(jià)短期內(nèi)的飆升，他們更關(guān)注房子能否保值，看重房子的社區(qū)品質(zhì)、地理位置等便于出租收益的因素。

保障剛需和低收入人群住房需求

歐美國(guó)家保障住房剛需和低收入人群住房需求是與抑制炒房投機(jī)的制度設(shè)計(jì)相輔相成的。因?yàn)榛緵]有炒房的概念，所以歐美發(fā)達(dá)國(guó)家普通民眾的購(gòu)房意愿并不是很強(qiáng)烈。例如，德國(guó)的住房自有率不到家庭總數(shù)的一半；2008年金融危機(jī)之后美國(guó)的住房自有率和出租空置率均持續(xù)下降，住房投資比例相對(duì)都不高。因此，政府往往采取多種措施保障住房剛需。

首先，歐美國(guó)家極為發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“定海神針”。歐美國(guó)家的租賃房屋數(shù)量占比和房屋租賃人口占比都要遠(yuǎn)高于中國(guó)，如美國(guó)2017年租賃房屋數(shù)量占總房屋數(shù)量的比重達(dá)35%。近幾年，美國(guó)一些特大城市租金快速上漲，使得低收入租房群體難以支付租金，美國(guó)政府主要采取租金補(bǔ)貼的方式來(lái)保障住房剛需。目前美國(guó)住房與城市發(fā)展部每年用于租金補(bǔ)貼的費(fèi)用高達(dá)250億美元，這部分資金不僅可以部分保障低收入群體的居住剛需，而且起到了示范效應(yīng)，吸引社會(huì)資本投入住房租賃，增加租賃住房來(lái)源。又如，德國(guó)最初是以社會(huì)租賃住房為主，由政府以特殊優(yōu)惠政策引導(dǎo)私人房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，并在30年的政策期內(nèi)維持較低租金；但隨著低租金期陸續(xù)結(jié)束，退出租賃市場(chǎng)的社會(huì)租賃住房越來(lái)越多，德國(guó)政府也逐步從住房供給補(bǔ)貼轉(zhuǎn)為租金補(bǔ)貼，目前私人租賃住房占比已經(jīng)超過(guò)一半。

其次，歐美國(guó)家比較注重維護(hù)承租人的合法利益，維持住房租賃市場(chǎng)的有序穩(wěn)定。例如，德國(guó)制定了《住房租賃法》，相對(duì)全面地保護(hù)承租人。法律規(guī)定除幾種特殊情況，房屋所有人不得隨意收回房屋，也不得以其他租房者支付更高租金為由與現(xiàn)有承租人解除合同；對(duì)于租金的上漲幅度也做了嚴(yán)格規(guī)定，房屋租金須以類似地段及房屋前三年的平均租金為基準(zhǔn)，保障承租人權(quán)益。又如，美國(guó)從侵權(quán)責(zé)任、私力救濟(jì)、押金權(quán)利和反歧視等方面對(duì)承租人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，以維持住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

再次，歐美國(guó)家通過(guò)政府引導(dǎo)、社會(huì)資本參與等多種途徑為低收入人群提供公共住房產(chǎn)品。例如，英國(guó)從上世紀(jì)90年代以來(lái)，通過(guò)出售公共住房獲得資金，用于興建和修繕公共出租住房，保障剛需人群的住房需求。又如，美國(guó)通過(guò)金融工具引導(dǎo)社會(huì)資本參與公共住房建設(shè)和管理，政府通過(guò)提供補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠吸引私人機(jī)構(gòu)興建低租金的公共租賃住房，發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)投資信托金融工具保證了各類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)得以在資本市場(chǎng)上獲得長(zhǎng)期投資資金。日本則是通過(guò)“分階層住宅供應(yīng)體系”，提供包括公營(yíng)住宅和公團(tuán)住宅等不同類型的住房，滿足中低收入階層住房需求。由此可見，歐美國(guó)家保障住房剛需并不完全依賴政府建設(shè)公共住房，而是通過(guò)補(bǔ)貼等不同途徑擴(kuò)大住房供給。

我國(guó)可借鑒的路徑

目前，中央層面明確提出房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒房與保障住房剛需并舉。雖然我國(guó)具體國(guó)情與歐美國(guó)家有很大差異，但在遏制住房投機(jī)和保障住房基本需求方面，政策理念是相通的。歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史悠久，法律與政策體系相對(duì)健全，這些國(guó)家的成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驅(qū)ξ覈?guó)進(jìn)一步完善住房體制提供有益借鑒。在筆者看來(lái)，有如下幾個(gè)可供參考的路徑。

首先，應(yīng)盡快改變我國(guó)住房資產(chǎn)價(jià)格上漲幅度與住房持有成本嚴(yán)重背離的問題。建議政府在深入研究本國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，通過(guò)借鑒歐美國(guó)家有益的立法經(jīng)驗(yàn)，盡快完善相關(guān)法律體系，彌補(bǔ)我國(guó)在住房持有成本方面的法律空缺，提高非首套房的持有成本。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控主要以限購(gòu)為主，但其可持續(xù)性存疑。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，只有合理提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，才能抑制短期投機(jī)性購(gòu)房需求。在深入系統(tǒng)研究和嚴(yán)謹(jǐn)立法后，通過(guò)提高多套房持有者的保有成本，迫使多套房持有者釋放空置房，平抑相對(duì)畸形的市場(chǎng)供需關(guān)系。這也有利于激活住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。

其次，應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變簡(jiǎn)單將保障住房剛需等同于政府包辦保障性住房的固有觀念。蓋更多的房子、單一的產(chǎn)權(quán)保障并不符合中國(guó)的國(guó)情。應(yīng)提倡政府引導(dǎo)，社會(huì)資本參與，擴(kuò)大住房供給主體，提倡租購(gòu)并舉，實(shí)現(xiàn)多渠道保障。避免利用城市棚屋舊改項(xiàng)目大拆大建，應(yīng)通過(guò)低烈度的城市更新充分盤活存量舊房，重點(diǎn)增加適合中低收入群體的住房供給。

最后，應(yīng)盡快填補(bǔ)住房租賃領(lǐng)域的法律空缺，通過(guò)立法切實(shí)保障承租人的合法利益。同時(shí)通過(guò)稅收優(yōu)惠、租金補(bǔ)貼等多種方式，吸引更多社會(huì)主體參與經(jīng)營(yíng)，激活住房租賃市場(chǎng)。積極嘗試金融創(chuàng)新，通過(guò)試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金等新業(yè)務(wù)，為住房租賃市場(chǎng)提供多渠道資金來(lái)源和金融服務(wù)保障。

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