在2011年的房地產(chǎn)調控政策中，讓地方政府公布房價上漲控制目標的做法格外受到輿論的關注。那么，中央政府為什么要地方政府出臺控制房價的目標？地方政府是否有能力控制房價？地方政府為什么不愿意提“降價”二字？怎樣的房價上漲速度是科學的？誰應該對調控房價負責？

中央政府要地方政府出臺房價控制目標的初衷是希望以此來引導市場的預期，穩(wěn)定社會公眾的情緒。2009年以來，各城市的房價都出現(xiàn)了過快上漲的局面，國務院在2010年先后出臺了三輪調控房價的政策措施，但房價依然還處在上漲的趨勢中，這讓中央政府感覺到了問題的嚴峻。比較普遍的看法是，地方政府在落實中央有關房地產(chǎn)調控措施時存在“打折扣”現(xiàn)象，因此，只有讓地方政府對房價負責，調控房價才能起到效果。

實事求是地看，地方政府的土地財政是刺激房價上漲的重要因素之一。地方政府是土地的惟一出讓方，抬高土地價格成為不難實現(xiàn)的目標，土地價格的快速上漲必然刺激房價的快速上升。因此，解鈴還需系鈴人，讓地方政府承擔起調控房價的重任是不無道理的。

但同樣的問題，如果換一個角度來思考就會有不同的答案。在地方政府眼中，現(xiàn)行的財稅體系使基層政府缺乏財政的支配權，財權主要掌握在中央政府手里，依賴土地財政實在是無奈之舉。因此，要減少地方政府對土地財政的依賴，前提應該是改革現(xiàn)行的財稅體系，把更多的財權下放到基層政府。在改革現(xiàn)行的財稅體系之前，地方政府無法離開土地財政，這是公布房價控制目標的600多個城市不愿提“降價”二字的重要原因（只有北京市提出了“穩(wěn)中有降”的目標）。

與控制房價類似的問題還有興建保障性住房。假如各地不折不扣地按照中央政府的要求興建大量的保障性住房，同時，房價出現(xiàn)下跌，結果將是土地價格下跌，土地交易大幅減少，出讓土地獲得的收入隨之銳減，于是，地方政府的財政風險很快暴露，各城市融資平臺的不良貸款率將大幅度上升。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)計算，2010年年末，地方政府融資平臺貸款余額規(guī)模上限大約有14.4萬億左右，相當于地方政府一年財政收入的3倍左右，每年光是利息支出就有1萬億之巨。地方政府將還本付息的希望都寄托在土地上，如果土地收入減少，則地方政府無法正常還貸。簡言之，房價只能漲不能跌，成為地方政府的難言之隱。

盡管土地財政是導致房價不斷上漲的重要因素之一，但并不是惟一的因素。

從市場價格的形成機制看，土地價格上漲導致住房的成本上升，進一步會帶來房價上升，這是從供給的角度分析房價上漲現(xiàn)象的。價格不僅取決于供給的成本，更重要的是由需求決定的，如果成本超出了市場需求的承受力，則市場無法出清。

從需求的角度看，導致這些年房價飆升的主要原因是貨幣與信貸的快速擴張（有時是超常規(guī)增長）。從2003年開始，隨著中國出口的增長，人民幣升值預期逐漸升溫，全球熱錢開始流向中國，其中有很多匯聚到了中國房地產(chǎn)市場。從2005年7月開始的人民幣匯率形成機制改革，更加速了全球資本投資中國樓市的步伐。受此影響，中國的貨幣供應量迅速增長，商業(yè)銀行的廣義貨幣總量M2從1999年的11.99萬億增加到2009年的60.62萬億，10年的增長幅度超過4倍。其間，樓市的價格漲幅與貨幣增長幅度保持了基本同步，如果按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國平均房價上漲了1倍多，但根據(jù)筆者的觀察，北京、上海等一線城市的房價上漲了5倍左右，二、三線市場上漲了3倍左右，平均上漲約4倍，與貨幣供應量的漲幅相當。貨幣學派的代表人物弗里德曼有句名言“無論何時、何地，物價都是貨幣現(xiàn)象”，10年來的中國樓市價格的上漲恰恰佐證了這句話。

2009年為了應對全球金融危機，中國實施了適度寬松的貨幣政策，對樓市亦有重要的影響。2009年中國的信貸增長超過10萬億（官方數(shù)據(jù)是9.5萬億，其中不包括信貸類理財產(chǎn)品），廣義貨幣供應量的增長速度接近30%，刺激了樓市價格快速上升。北京有些樓盤在2009年上漲了100%以上，上漲速度為近年之最。2010年的信貸與貨幣增長速度雖然稍有放緩，廣義貨幣和狹義貨幣增長速度都比2009年有明顯的下降，但從絕對數(shù)量看，信貸數(shù)量還是保持在12萬億左右（將銀行的表外賬戶的信貸資產(chǎn)計算在內(nèi)），與2009年持平。

2009年和2010年，我國的廣義貨幣增加了22萬億，這是2010年后政府出臺一系列政策仍然難以控制房價的最主要原因。因此，讓各地方政府對本地的房價負責，在道理上不是十分充分。

如果強行要求地方政府給出一個房價的控制目標，結果一定是“上有政策，下有對策”。如果所謂的房價調控目標是指年底價格與年初價格的比較，則地方政府十分容易對年底的價格進行調控，只要在年底集中給價格較低的新樓盤發(fā)放預售許可證即可；如果要求每個月的房價都要控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，結果可能是各地將高價樓盤的預售證暫時凍結起來。統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的目標并不難實現(xiàn)，但市場的真實價格與統(tǒng)計數(shù)據(jù)之間還存在一定的差距。

從上述分析可知，盡管地方政府的確對房價上漲起到了一定作用，但對房價上漲起更關鍵作用的是貨幣因素。與其讓地方政府對房價負責，還不如讓中央銀行對房價負責，應該將“維護房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策的主要目標之一。

目前我國貨幣政策的主要目標是“經(jīng)濟增長”、“幣值穩(wěn)定”和“充分就業(yè)”。而且，從貨幣政策的理論與實踐看，尚沒有國家將“維護房價的基本穩(wěn)定”作為貨幣政策目標。

但筆者以為，中央銀行的貨幣政策對“維護房價的穩(wěn)定”責無旁貸。一是因為對于社會公眾而言，買房支出占其支出總額的比例較大，房價應該包括在衡量貨幣的一攬子商品價格之列。二是鑒于房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟體系和金融體系的特殊地位和作用，也應該將房價與CPI并列成為貨幣政策調控的主要目標。

一個有意思的現(xiàn)象是，幾乎所有的大國經(jīng)濟都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“石頭”上，30年前的拉美諸國如此，20年前的日本如此，就連在金融監(jiān)管制度上堪稱完美的美國在幾年前也犯了類似的錯誤。但各國的貨幣政策卻刻意回避房價問題，按照格林斯潘的話說，“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無法判斷”。筆者認為，這些國家的貨幣政策回避房地產(chǎn)泡沫的深層次原因主要是政治上的。在民主制度下，選票對政治家來說是至關重要的，毫無疑問，如果采取措施打壓資產(chǎn)價格，一定會導致自己的選票減少。因為，無論是股票還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層，任何導致資產(chǎn)價格下跌的政策都是“不得人心”的。就算像美聯(lián)儲的運行機制那樣，從形式上看似乎很獨立，不會受政治的影響，其實也不然。例如，格林斯潘在其自傳《我們的新世界》里，詳細描述了1996年美國股市出現(xiàn)“非理性繁榮”時美聯(lián)儲的行為。他說：“聯(lián)邦儲備委員會并不是在真空中運作。如果我們的升息所持的理由是我們要控制股市，這將引發(fā)一場政治風暴。我們曾經(jīng)被控傷害散戶投資者，破壞大家的退休計劃。我們可以想象我在下一次國會熬夜召開聽證會里遭到炮轟的情形。”可見，美聯(lián)儲沒有保持自己的“獨立性”，其他的中央銀行的貨幣政策決策時就更難以擺脫政治的桎梏了。

我國貨幣政策在實施過程中無需關注類似政治選票的問題，因此，將包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格列入貨幣政策調控的目標應該不存在政治上的障礙。可行的方案是，將房價與CPI掛鉤，存款利率與CPI掛鉤。只要做到銀行的存款利率大于CPI，而房價漲幅不高于CPI，則持有貨幣者心態(tài)會比較穩(wěn)定，經(jīng)濟運行會有序而健康。只有將控制房價的目標列入貨幣政策目標，讓房地產(chǎn)市場長治久安的目標才能實現(xiàn)，中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展才有保障。