2011年初出臺(tái)的“國(guó)八條”要求，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”，并將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)作為地方政府年終考核指標(biāo)。此后，多數(shù)城市都以房?jī)r(jià)漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)總體來(lái)看過于寬松，如果各地GDP增幅為10%，那么當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅不論是1%還是9%，都能達(dá)到目標(biāo)；各地房?jī)r(jià)高低不一，人均可支配收入差別又很大，加之漲幅差異，其調(diào)控房?jī)r(jià)的效果也許大相徑庭。據(jù)國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司數(shù)據(jù)，2011年北京、上海、廣州、深圳四城市新房房?jī)r(jià)收入比分別為25.3、17.6、11.5、18，房?jī)r(jià)顯然過高。

2012年全國(guó)“兩會(huì)”期間，溫家寶總理在答記者問時(shí)談到：合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配；目前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。這再次表明了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

衡量居民住房支付能力的最適合指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，許多發(fā)達(dá)國(guó)家都把房?jī)r(jià)收入比當(dāng)作衡量房?jī)r(jià)高低的主要指標(biāo)。盡管這些國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)與我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況不盡相同，但并不妨礙借鑒其方法并結(jié)合我國(guó)具體情況予以修正。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》指出，“停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上”，“可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼”。參照這個(gè)行政法規(guī)，當(dāng)前，普通商品住房?jī)r(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格約高出1/2—1/3，按一家三口一套70—90平方米的住房建筑面積計(jì)算，加之綜合考慮其他多種因素，房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)可提高到6—8倍。重慶市在全國(guó)首次提出讓本地居民家庭用6—7年的收入就能購(gòu)買一套住宅，其實(shí)質(zhì)就是將房?jī)r(jià)收入比確定為衡量房?jī)r(jià)是否合理的參照系。

國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比是指當(dāng)?shù)刂械人降淖》績(jī)r(jià)格與一個(gè)中等收入家庭年收入之比。而在我國(guó)由于缺乏這兩個(gè)“中等”的資料，即用“平均”來(lái)代替?？疾斐擎?zhèn)居民住房支付能力，引用統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)居民可支配收入指標(biāo)是能夠較為準(zhǔn)確地反映居民有效購(gòu)房能力的。因此，在計(jì)算收入時(shí)，通常是用城鎮(zhèn)居民可支配收入乘以3（第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)平均每個(gè)家庭戶的人口3.10人）。

作為宏觀統(tǒng)計(jì)上處于平均水平的房?jī)r(jià)，可用普通商品住房的均價(jià)(如90平方米套型面積×平均每平方米房?jī)r(jià))來(lái)顯示。近些年，按照國(guó)家規(guī)定，各地住房建設(shè)規(guī)劃中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；如果再按照2005年《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中普通商品住房最大面積可達(dá)144平方米的標(biāo)準(zhǔn)，那么，過幾年普通商品住房總量大約可占到住房總量的70%以上，將占到商品房市場(chǎng)的絕大多數(shù)。因此，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2011年1月起開始實(shí)施的新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)制度方法，可將普通商品住房房?jī)r(jià)收入比中的房?jī)r(jià)采用90—144平方米這一類別來(lái)計(jì)算，而不考慮保障性住房、144平方米以上的商品住宅價(jià)格。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)測(cè)算，北京、上海、廣州、深圳四城市2010年中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比分別為28.7、18.8、11.3、21.5；而房?jī)r(jià)收入比相比合理范圍偏離程度，2010年分別為173.40%、73.40%、18.10%、112.80%，2011年分別為169.10%、87.20%、22.30%、91.50%。根據(jù)這兩年數(shù)據(jù)比較分析，在調(diào)控不放松的政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)收入比相比合理范圍偏離程度的變化程度是較小的，如照此年縮小程度，到“十二五”末，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到合理區(qū)間的難度較大。

根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃,到2015年保障性住房總量要達(dá)到住房總量的20%。而據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，我國(guó)城市居民家庭結(jié)構(gòu)分七個(gè)層次，其中最低收入戶、低收入戶占城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)的20%，中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶占城市居民家庭總戶數(shù)的60%，即到“十二五”末，保障性住房保障的主要是低收入家庭，而對(duì)于中等收入家庭涉及部分較少，或僅能顧及到部分中等偏下的家庭。因而，對(duì)于某些房?jī)r(jià)過高城市的中等收入家庭，如果調(diào)控不到位，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，仍然是望房興嘆。

因此，必須加大住房保障的推進(jìn)力度，對(duì)某些房?jī)r(jià)過高的城市除了限購(gòu)限貸還要限價(jià)。進(jìn)一步落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，控制土地價(jià)格，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)，加大限價(jià)普通商品住房建設(shè)力度，使房?jī)r(jià)早日回歸，“努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)”，使自住需求得以更大地釋放。為此建議：

進(jìn)一步完善招掛拍制度，實(shí)行用地競(jìng)價(jià)招標(biāo)的方法。變“價(jià)高者得”模式為“綜合指標(biāo)”模式，割斷土地成本對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制。即先由有關(guān)部門根據(jù)該地房?jī)r(jià)收入比、市場(chǎng)房?jī)r(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)等因素，確定其住房的預(yù)售價(jià)格，然后將預(yù)售價(jià)格減去諸項(xiàng)生產(chǎn)管理成本、利息、稅費(fèi)和一定幅度的利潤(rùn)后，倒推出土地交易價(jià)格，再按項(xiàng)目規(guī)劃條件，實(shí)行土地招標(biāo)出讓或掛牌出讓。各地包括保障性住房的普通商品住房用地不得低于每年住房用地供應(yīng)總量的70%。為完善這個(gè)招掛拍制度，就要從體制上解決地方政府的“土地財(cái)政依賴癥”，使地方政府通過正常的財(cái)政體系就能夠解決其財(cái)政收入問題。改變“分稅制”造成地方政府“財(cái)權(quán)”與“事權(quán)”不匹配的狀況，深化稅制改革，將部分稅收納入地方財(cái)政，有利于增強(qiáng)地方財(cái)政實(shí)力，弱化對(duì)土地出讓金的依賴。同時(shí)應(yīng)加快房地產(chǎn)稅制改革，利用40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的條件，首先對(duì)擁有第三套住房的戶主開征房產(chǎn)稅，并對(duì)擁有多套房的戶主實(shí)行累進(jìn)稅率。

對(duì)普通商品住房的戶型面積予以合理限制。普通商品住房是為普通居民提供的，符合國(guó)家人口、土地資源等基本國(guó)情，適應(yīng)國(guó)家某個(gè)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平而制定的標(biāo)準(zhǔn)住房，它代表一個(gè)國(guó)家或地區(qū)一個(gè)時(shí)期城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到的居住水平。為適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平，在普通住宅中,要增加小戶型、低價(jià)房供應(yīng)；新加坡、德國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值現(xiàn)已達(dá)到2萬(wàn)多美元，他們?nèi)匀粓?jiān)持供應(yīng)較小戶型；我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值只有4000多美元，僅為新加坡和德國(guó)的五六分之一，更應(yīng)該堅(jiān)持小戶型住房。特別是在特大城市，一般宜控制在70—120平方米之間。對(duì)于中小套型住房，在住房建設(shè)用地上要加大供應(yīng)量，在稅費(fèi)收取上給予優(yōu)惠，在住房生產(chǎn)性和消費(fèi)性貸款上要降低貸款門檻，放寬限制，適當(dāng)下調(diào)利率。

關(guān)于普通商品住房的銷售供應(yīng)對(duì)象。因普通商品住房是政府定價(jià)限價(jià)，故對(duì)購(gòu)買條件、銷售限制應(yīng)作嚴(yán)格規(guī)定。由于目前我國(guó)個(gè)人信用體系沒有很好建立起來(lái),部分個(gè)人隱形收入沒有也不可能有確切的資料。因此，普通住宅供應(yīng)對(duì)象，可依據(jù)申請(qǐng)購(gòu)買普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，界定為：沒有住房或住房面積未達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的人；人均年收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的人；城市危房戶、房屋拆遷中的被拆遷人；進(jìn)城工作一段時(shí)間的農(nóng)民工。

為普通商品住房市場(chǎng)創(chuàng)造良好政策環(huán)境和輿論環(huán)境。由政府部門制定普通商品住房中長(zhǎng)期規(guī)劃、年度計(jì)劃，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，確保普通商品住房市場(chǎng)供應(yīng)。建立完善市場(chǎng)的規(guī)章制度，注重立法，用立法形式明確普通住房市場(chǎng)的規(guī)則和政策及定價(jià)辦法、購(gòu)買對(duì)象，以保持政策的穩(wěn)定性。要加強(qiáng)宣傳，增加政策的公開性、預(yù)見性，明確告知全體社會(huì)成員，使參與市場(chǎng)的企業(yè)和個(gè)人能夠有一個(gè)清晰的預(yù)期，對(duì)未來(lái)作出明確判斷、選擇，以利于相關(guān)政策制度落實(shí)到位，利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

放開高端商品住房市場(chǎng)，有助于普通商品住房市場(chǎng)發(fā)展。放開別墅、排屋、標(biāo)準(zhǔn)面積如144平方米以上公寓的高端商品住房市場(chǎng)，不再限購(gòu)限價(jià)；在高端商品住房開發(fā)土地供應(yīng)限制的大環(huán)境下，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，由開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需求自主決策和組織建設(shè)。市場(chǎng)嚴(yán)格按相關(guān)法律法規(guī)及制度管理，不再執(zhí)行臨時(shí)性、試點(diǎn)性監(jiān)管措施，可通過房產(chǎn)稅制改革，抑制住房的過度投資投機(jī)，對(duì)高端住房虛高價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，就可以緩解因目前土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)稅減收造成的對(duì)地方財(cái)政的壓力，便于市場(chǎng)實(shí)行軟著陸，反過來(lái)也有助于住房市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。