隨著《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）的公開，不動產統(tǒng)一登記終于邁出了實質性步伐。有關部門關于2017年年底前實現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記的承諾，更強化了人們的種種期許。

物權公示公信是不動產登記的理論基礎和基本功能

物權的公示是指物權的變動必須通過法定的公開方式表現(xiàn)出來，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。而不動產登記正是不動產物權變動的公示手段，根據(jù)《物權法》第9條第1款，除法律另有規(guī)定外，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力”。物權公信是指物權發(fā)生了變動并依法進行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權的存在并已從事物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果?！段餀喾ā返?06條關于不動產善意取得的規(guī)定，以及第21條關于登記錯誤賠償?shù)囊?guī)定，正是不動產登記公信力的體現(xiàn)。

自1982年以來，我國的不動產登記逐步恢復并全面開展，最終形成了不動產分散登記的格局。具體地說：土地權利和礦權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記；房屋權利由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構登記；林權（包括林地所有權、林地承包權或使用權、林木所有權等）由縣級以上林業(yè)主管部門登記；草原所有權與使用權（含承包經營權）由農業(yè)行政主管部門登記；水域灘涂養(yǎng)殖使用權由縣級以上地方人民政府漁業(yè)行政主管部門登記；灘涂、海域使用權由國家海洋部門負責登記；耕地承包經營權由農業(yè)部門登記。各個登記機關在登記原則、類型、程序、效力、登記簿和權利證書的設置等方面都有自己的特色。

現(xiàn)行的分散登記在不動產物權公示公信方面發(fā)揮了一定作用，為國家的土地和資源管理、房地產市場宏觀調控、不動產稅收征管提供了必要的權屬信息，但也存在顯見的弊端：第一，由于不同的不動產物權由不同機關進行登記，當事人在辦理不同的登記時需前往相應登記機關，極大地耗費了時間和金錢，并且還可能發(fā)生行政機關相互推諉的情形。第二，作為不動產中最重要兩大組成部分的土地和房屋具有物理上的天然粘連性，即房屋不能脫離土地而單獨存在，但在分散登記的不動產登記制度下，土地和房屋分別由土地管理部門和房屋管理部門按照不同的規(guī)則登記。在兩部門分別對登記的土地或房屋進行描述時，極易發(fā)生表述上的不一致，從而人為造成房地登記的不統(tǒng)一，進而降低了不動產登記的準確性及公示效力。第三，不同的法律規(guī)范中對同一名詞的解釋不一致，憑空造成理解上的障礙，如《物權法》、《土地登記辦法》、《林木和林地權屬登記管理辦法》、《水域灘涂養(yǎng)殖登記發(fā)證辦法》和《房屋登記辦法》中，對“變更登記”和“移轉登記”的規(guī)定便不一致，前者所稱的“變更登記”包括基于自由流轉的權利人的變更登記，而《房屋登記辦法》所稱的“變更登記”則不包括基于自由流轉的權利人的變更登記。這種概念上的不一致，不利于不動產登記制度的推廣且易造成使用上的混淆，增加糾紛的可能性。第四，不動產登記資料由不同的登記機關保管，權利人及其他利害關系人要進行查詢，成本較大。第五，不動產利用、權屬的信息分別由不同的登記機構掌握，不利于國家對不動產實施統(tǒng)一管理。

2013年，第十二屆全國人大一次會議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》規(guī)定：“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責……分別整合由一個部門承擔”；“加強基礎性制度建設。……建立不動產統(tǒng)一登記制度”。國務院法制辦在《〈關于不動產登記暫行條例（征求意見稿）〉的說明》中更是明確指出，“建立不動產統(tǒng)一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現(xiàn)一個窗口對外的有效舉措，對于保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義”。從這些表述中可以清楚看出，對分散的不動產登記進行整合，主要是為了克服分散登記的弊端，并不會改變不動產登記的基本功能。

登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”是克服分散登記弊端的必要手段

為貫徹國務院確定的登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的精神，征求意見稿用6章30條的篇幅對登記機構、登記簿冊、登記程序以及登記信息的共享與保護做了規(guī)定。

在登記機構上，征求意見稿第5條明確國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區(qū)域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監(jiān)督。關于登記簿冊，征求意見稿第二章要求登記機構設置統(tǒng)一的登記簿，載明不動產自然狀況、權屬狀況等相關事項，并明確了登記簿的介質形式、登記機構的保管保存義務等。

本著簡化程序、方便群眾的原則，征求意見稿第三章對登記程序做了以下幾個方面的規(guī)定：（1）充分尊重申請人的意愿，強調依申請登記的原則，允許申請人在特定情形下單方提出登記申請，并允許其在登記機構登記前自愿撤回登記申請。（2）要求登記機構公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，為申請人提供便利。（3）嚴格受理期限，要求登記機構收到申請材料之日起5個工作日內進行初步審查，并在受理登記申請之日起30日內辦結不動產登記手續(xù)。該章并對申請人須提交的申請材料、登記機關的查驗責任和應該實地查看的情形以及登記機關不予登記的情形做了規(guī)定。

統(tǒng)一不動產登記信息平臺是不動產登記制度改革的一大亮點。征求意見稿專設第四章規(guī)定登記信息共享與保護。具體內容包括：（1）由國土資源部牽頭建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級登記機構的信息要納入統(tǒng)一基礎平臺，實現(xiàn)信息實時共享。（2）國土資源、公安、民政等有關部門要加強不動產登記有關信息互通共享。（3）明確權利人、利害關系人、有關國家機關有權依法查詢、復制不動產登記資料。（4）不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員對不動產登記信息承擔保密義務；查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的，未經權利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。

不動產登記信息共享能為房地產乃至國民經濟宏觀調控提供及時、全面的信息

從分散登記走向統(tǒng)一登記，登記的不動產權利和具體的登記項目不發(fā)生實質性的變化。因此，登記系統(tǒng)掌握的信息總量，統(tǒng)一登記前后不會有太大的變化。換言之，單純從量上看，不動產統(tǒng)一登記的實現(xiàn)，并不能為宏觀調控提供更多的信息。但是，此輪不動產登記制度改革中的信息共享制度，無疑有利于宏觀調控政策的制定和實施部門及時掌握有關的信息。征求意見稿第21條、22條要求的信息的縱向、橫向共享將極大地促進宏觀調控信息基礎的科學性和及時性。

更重要的是，與分散登記下各登記機構提供的分散的權屬信息不同，不動產登記統(tǒng)一后，提供的登記信息是整合后的信息，從而減少了調控政策制定和實施部門整合信息的工作量，便于他們及時制定實施調控政策。

房地產宏觀調控已經從原來全國“一刀切”的粗放式階段過渡到目前的分類協(xié)同、雙向調節(jié)的精細化階段。征求意見稿第21條對信息縱向實時共享的要求，便于中央及時掌握各地的情況，將極大地促進中央對地方宏觀調控的指導和對地方調控措施適當性與實施效果的監(jiān)督。

不動產統(tǒng)一登記的實現(xiàn)與降房價、反腐、房地產稅的征收沒有必然聯(lián)系

出于希望“高企不下”的房價能夠回歸理性的良好愿望，坊間傳聞不動產統(tǒng)一登記實現(xiàn)后房價將大幅下降。百度一下，不動產統(tǒng)一登記后房價將大幅下跌、不動產統(tǒng)一登記將促進反腐、不動產統(tǒng)一登記將為房產稅的征收創(chuàng)造條件等觀點比比皆是。

從邏輯上說，不動產從原來的分散多頭登記走向一個機構的統(tǒng)一登記，節(jié)約了不動產權利人登記權屬的費用和時間，應該是促進而不是阻礙房地產交易的。征求意見稿本著簡化程序、方便群眾的原則，在登記程序方面做了許多方便申請人的規(guī)定，如要求登記機構自行取得能夠通過互通共享取得的信息、公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這些規(guī)定，為當事人辦理登記提供了便利。因此，斷言不動產統(tǒng)一登記的實施將導致房價下跌，從某種程度上是反邏輯的。

筆者大概整理了一下，主張不動產統(tǒng)一登記將使房價下跌的觀點主要基于這樣幾點理由：一是不動產統(tǒng)一登記將要求官員登記房產，從而迫使他們拋售房產；二是不動產統(tǒng)一登記后，國家將開始征收房產稅，擁有多套住房的人將開始出售房屋，人們購房投資的愿望會大大降低。這樣，市場上將出現(xiàn)供應增加而需求減少的情況，從而導致房價的下跌。

人們將不動產統(tǒng)一登記與反腐聯(lián)系在一起，其實關注的主要是登記信息查詢問題。關于登記信息查詢，在現(xiàn)行規(guī)定下，當事人查詢土地、房屋的坐落、權利人等一般的信息不存在任何法律障礙，而紀檢監(jiān)察機關等國家部門則可以查詢所有登記資料。征求意見稿的規(guī)定與現(xiàn)行的做法并無原則上的區(qū)別。因此，準確地說，不是統(tǒng)一登記后反腐工作就會上一個臺階，而是統(tǒng)一登記后，如果提高信息的利用效率，加大反腐力度，就能對反腐起到促進作用。事實上，即使在分散登記下，反腐力度和效果也是有目共睹的。

房產稅征不征、怎么征，與不動產統(tǒng)一登記和分散登記沒有直接關系。在分散登記的數(shù)據(jù)基礎上也是能征房產稅的。換言之，征不征稅與不動產統(tǒng)一登記還是分散登記沒有必然關系，即使在分散登記的情況下要征收房產稅也是可以做到的。

綜上，不動產登記的最基本功能是不動產物權變動的公示，這一點，統(tǒng)一登記與分散登記并無多大區(qū)別。國務院要求實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，征求意見稿對統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一登記簿的規(guī)定，以及對登記程序和登記信息的規(guī)定，主要是為了克服分散登記的弊端。統(tǒng)一登記后國家掌握的不動產登記信息總量并不會有很大的變化。當然，統(tǒng)一登記后信息的整合、實時共享將使信息的獲得和利用成本更低、效率更高，從而促進宏觀調控的科學性和針對性。但是，房地產市場宏觀調控的主要目標是穩(wěn)定房價，而不是房價的大幅下跌。不動產統(tǒng)一登記的實施，不必然、也不應該導致房價大幅下跌。