所以，國家統(tǒng)計局關于1—6月房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一公布，整個市場一片叫好，認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)由2014年年初以來的下降開始走向“慢牛”，而且從當前房地產(chǎn)業(yè)形勢來看，未來房地產(chǎn)市場會更好。那么，當前房地產(chǎn)市場真的走出困境了嗎？從1—6月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場形勢是有所好轉，但是未來趨勢應該是相當不確定的。如果房地產(chǎn)市場深層次問題不解決，政府不出臺重大的改革政策，房地產(chǎn)市場要走出當前的困境是不可能的。
可以說，在2014年9月以來政府一系列強力救市政策刺激下，從今年5月開始，房地產(chǎn)銷售總額及銷售面積出現(xiàn)“價量齊升”局面。今年1—6月，商品房銷售額按年增長10.0%，出現(xiàn)了從2014年年初以來連續(xù)兩個月的增長，而1—4月為按年下降3.1%。其中，1—6月住房銷售金額達34259億元，按年同比大幅增長10.0%，房地產(chǎn)銷售增長趨勢明顯反轉。1—6月全國商品房銷售面積按年同比增長3.9%，1—5月為下降0.2%。從這兩個數(shù)據(jù)來看，商品房銷售金額增長快于商品房銷售面積的增長，這意味著隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖，房價又開始上漲。這一輪的國內(nèi)房地產(chǎn)市場調整在價格只有些許下行的情況下，房地產(chǎn)銷售面積增長仍然很緩慢，但新的一輪房價上漲又開始了。
而5—6月國內(nèi)房地產(chǎn)形勢好轉主要反映在一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場啟動存在不確定性。國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的40個城市改善情況更為明顯。這些重點城市今年前五個月商品房銷售額增長5.8%，相對于前四個月下降2%，改善了7.8個百分點；銷售面積增長1.7%，前四個月下降3.6%。前五個月非重點城市繼續(xù)價量齊跌，其中商品房銷售額跌0.2%，銷售面積跌1.5%，但兩者都收窄四個百分點左右。而且從6月份70個城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)在增加，漲幅略有擴大。也就是說，盡管一二線城市的房地產(chǎn)市場形勢開始好轉，但三四線城市的形勢仍然嚴峻。
隨著5月份住房銷售增長，今年1—6月的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)新屋開工量、土地購置面積等數(shù)據(jù)并沒有好轉，增速還在回落。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有由于5月份開始的住房銷售增長加大住房投入及土地購買，反而仍然對市場持觀望態(tài)度。6月末，全國商品房待售面積比5月末增加72萬平方米，其中住宅待售面積減少191萬平方米。也就是說，全國商品房去庫存化的壓力并沒有隨著住房市場好轉而減輕，反而還在上升。特別是商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化壓力更是增大，不過，住宅的去庫存化壓力有所減輕，但這主要表現(xiàn)在一二線城市。
央行7月22日發(fā)布的《2015年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》中以“房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)較快增長”來形容今年上半年涉及房地產(chǎn)項目的各類貸款。其中個人購買住房的按揭貸款余額達到12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季度末高0.2個百分點，比各類貸款增速高4.4個百分點。也就是說，隨著今年央行貨幣政策的一而再、再而三的寬松，特別是貸款利率已經(jīng)降低到近年來最低水平，從而使得不少民眾又開始通過銀行按揭貸款進入住房市場。因為就目前的情況來看，按揭貸款是促進國內(nèi)房地產(chǎn)回暖最為重要的工具，而銀行的利率降低到歷年來最低水平，自然讓購買住房的成本全面下降，特別是30年期以上的長期貸款，利率下降更是具有成本優(yōu)勢。所以，不少民眾都會做按揭進入房地產(chǎn)市場，導致上半年按揭貸款快速增長。
上述數(shù)據(jù)是否意味當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出2014年以來的困境？應該說從上述數(shù)據(jù)是得不出肯定的答案的。因為1—6月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了住房銷售額和住房銷售面積是正增長之外，其他都是負增長。即使僅就6月的情況來看，局勢的好轉同樣只表現(xiàn)為住房銷售額及住房銷售面積增長由一年多來的負增長而轉為正增長，但沒有出現(xiàn)2009年房地產(chǎn)市場那種紅火的局面，其他數(shù)據(jù)表現(xiàn)只是比以往好，但仍然是負增長。而6月的銷售額的增長更多的原因是一二線城市住房銷售在價格上漲情況下的增長。以一二線城市價格上漲情況下的房地產(chǎn)市場增長來看全國的住房銷售額增長，容易掩蓋三四線以下城市的房地產(chǎn)市場銷售仍然處于疲軟狀態(tài)的問題。
還有，5月份房地產(chǎn)市場形勢的好轉主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”住房信貸政策，及央行多次降準降息。而央行這兩個政策的核心就是讓已經(jīng)持有住房的居民能夠通過銀行的住房優(yōu)惠政策的信貸杠桿進入市場，再加上政府住房公積金政策配合。也就是說，這兩個政府的房地產(chǎn)信貸政策目標就是要讓有住房的居民持有更多的住房，而不是讓沒有住房的居民購買住房，以使當前全國過量的住房庫存得以消化。而希望持有住房的居民再進入住房市場，就得讓住房市場賺錢效應體現(xiàn)出來或繼續(xù)放大，或居民預期購買住房之后，住房能夠進一步升值。也就是說，當前房地產(chǎn)市場仍然是一個投資投機賺錢的市場，而不是解決居民基本居住消費的市場。
正因為如此，當房價持續(xù)低迷，房價只有下跌預期而沒有上漲預期時，住房投資者是不會進入市場的。這就是為何2014年9月政府出臺了一系列的強力救市政策之后，住房投資者一直沒有意愿進入市場。直到2015年4—5月之后，A股行情一直瘋狂向上沖，隨之出現(xiàn)幾次暴跌，股市投資者意識到股市的投資風險很高，不如進入住房市場可能風險會低一些。就如前十幾年住房市場的價格只有上漲，很少出現(xiàn)過像樣的調整那樣，股市投資者預期房地產(chǎn)市場未來也會這樣，特別是一二線城市更是如此，從而使得有些股市投資者在股市獲得巨大的收益之后，從股市退出又重新返回住房市場。這就有了2015年5月以后住房市場形勢開始轉好的情況。而6月之后國內(nèi)股市的暴跌也是促使投資退出股市進入樓市的一個重要因素。可以看到，其決定因素就是上面所說的兩股合力，即房地產(chǎn)救市政策及股市投資者轉向。
不過，經(jīng)過長達十幾年繁榮的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入完全的周期性調整期。因為十幾年來的暴利讓房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)嚴重價格扭曲并積累了一系列的嚴重問題。比如住房市場成為以投資機制為主導的市場，而不是消費者為主導的市場，這樣必然把全國85%以上的住房消費者排斥在現(xiàn)有的市場之外。住房市場是一個暴利的市場，這不僅使得大量的資源涌入市場，也導致整個社會財富分配嚴重不公。這個市場也導致了經(jīng)濟嚴重的“房地產(chǎn)化”，從而使得經(jīng)濟結構嚴重失衡。這個暴利的市場也是貪污腐敗的根源等之一。如果不進行周期性調整，這個市場將不可持續(xù)。而房地產(chǎn)市場周期性調整就是讓房價回歸理性，就是讓以投資為主導的住房市場回歸到以消費為主導的市場。但是，2014年以來的房地產(chǎn)市場周期性調整卻被一系列的救市政策所中斷，房地產(chǎn)市場重新回到以投資投機為主導。所以，盡管當前出現(xiàn)一些城市住房銷售額開始增長的局面，但是這個市場沒有從根本上進行轉型。
特別是對國內(nèi)三四線城市包括一些二線城市實際考察的情況來看，房地產(chǎn)市場嚴重產(chǎn)量過剩的情況比政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的要嚴重得多。比如，筆者最近到一些二線城市和一些三四線城市調研，這些城市的房地產(chǎn)嚴重過剩不僅表現(xiàn)為待售面積巨大，更表現(xiàn)為許多住房已經(jīng)銷售出去，但完全砸在投資者手上，住房空置率相當高。前者表現(xiàn)為許多二線以下城市所打造的新城很多成了死城，即使大幅降低房價，住房也無法售出，從而使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不退出這些市場，比如沈陽、貴陽、昆明、濟南等城市。三四線以下城市所建的新城所面臨的問題可能更大。后者表現(xiàn)為，盡管有些城市的住房是銷售出去了，政府的報表上沒有過高的住房庫存，但是這些銷售出去的住房多是砸在住房投資者手上。因為這些銷售出去的住房根本就無法體現(xiàn)出投資的價值，既不能以更高的價格賣出，也無法以合理的租金出租。這會嚴重影響當?shù)刈》渴袌龅幕嘏?。因為購買住房已經(jīng)沒有投資價值。
也就是說，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖僅是很表面的現(xiàn)象，實際上房地產(chǎn)市場要真正回暖并不是一件容易的事情。2013年以來的房地產(chǎn)市場周期性調整由于政府過度救市政策突然中斷，在這種情況下，房價僅是些許下跌，尤其是房價高的一線城市。如果房價不下跌，住房市場不能由以投資為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，那么房地產(chǎn)市場的消費需求要想釋放出來是根本不可能的。盡管當前房地產(chǎn)市場增加了一些住房購買，但這些購買者除了少數(shù)是消費者之外，多數(shù)人應該是住房投資者，他們購買住房還是希望以更高的價格賣出去。住房投資者對住房價格不會太敏感，他們敏感的是購買之后能不能以更高的價格賣出。所以，在房價下跌時住房投資者是不會進入市場的，房價上漲時他們才會進入，更何況有成本極低的按揭貸款這個融資杠桿。所以，下半年房地產(chǎn)市場的趨勢基本上就取決于住房投資者的預期。
還有，目前房地產(chǎn)市場庫存嚴重已經(jīng)是不爭的事實，即使一線城市也是如此。從最近一線城市土地拍賣的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商又把重心放到一線城市，意味著他們?nèi)匀豢春靡痪€城市房地產(chǎn)市場的暴利。只要存在房地產(chǎn)暴利或高利潤，那么住房市場的供給就會大量涌現(xiàn)出來，根本就不存在土地資源缺乏的問題，只不過一線城市的土地使用效率得到提升而已。這也意味著全國住房市場大量的住房庫存還沒有消化掉，新的住房供給又會快速增長。在這種情況下，房地產(chǎn)市場庫存嚴重過剩的問題只會更為嚴重而無法緩解。
最近兩個月一線城市的銷售突然快速增長，特別是深圳，很大程度上是與股市的財富效應有關。上半年股市瘋狂上漲，在6月12日之前，有不少投資者賺了錢，尤其是創(chuàng)業(yè)板及中小企業(yè)板，不少小股票及題材股股價翻了多倍，其財富效應更是明顯。這些居民在股市上賺了大把的錢，買套住房根本不當回事。深圳的房價在這種情況下豈能不瘋狂上漲？但是股市暴跌之后，財富效應立即消失，股市的投資者要轉戰(zhàn)樓市已經(jīng)不可能。一線城市的樓市能否在下半年再走好是相當不確定的。
總之，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調整突然中斷，房價只有些許下跌，當前進入住房市場的更多的仍然是住房投資者。在高房價下，投資者要支撐樓市具有相當?shù)牟淮_定性。還有，下半年股市的財富效應已經(jīng)不存在，支撐國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一個重要因素嚴重減弱，這同樣會影響房地產(chǎn)市場回暖。再就是，房地產(chǎn)市場去庫存化要想在短期內(nèi)完成幾乎不可能。所以，當前房地產(chǎn)市場能否走出困境是相當不確定的。
（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）
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