中共十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這段表述含義深刻，既揭示了目前我國房地產(chǎn)市場突出的炒房亂象，又為房地產(chǎn)調(diào)控指明了工作思路和指導思想，體現(xiàn)了中共中央對經(jīng)濟新常態(tài)下住房領域社會矛盾的深刻思考和積極應對。在這一指導思想的指引下，中央層面提出房地產(chǎn)調(diào)控的重點是打擊投機炒房與保障住房剛需并舉，把打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象工作的重中之重。北京、上海、杭州、合肥、西安等各大城市都相繼因城施策，進一步升級樓市調(diào)控措施?？傮w來看，各地住房調(diào)控的思路主要集中于進一步嚴格限購政策，暫停企業(yè)購房，同時采取各種途徑保障剛需的住房需求。

他山之石，可以攻玉。值得思考的是，歐美部分國家在沒有嚴格限購住房的情況下，卻能保持房地產(chǎn)市場相對長期平穩(wěn)發(fā)展，這其中有怎樣的積極經(jīng)驗，值得我國學習和借鑒呢？

稅費制度的抑制作用

歐美一些國家沒有住房限購政策，也沒有嚴格的戶口制度，但住房價格始終保持相對平穩(wěn)，普通民眾較少有炒房的想法和沖動。美國耶魯大學經(jīng)濟學家羅伯特·希勒曾經(jīng)發(fā)表文章，收集并計算了美國從1890年到2005年前后100多年的平均住房價格，在根據(jù)通貨膨脹率對數(shù)據(jù)進行校正之后發(fā)現(xiàn)，美國100多年內(nèi)的住房價格實際上漲幅度并不大。除少數(shù)特大城市之外，目前美國大部分城市的房價年收入比基本都在3左右，遠遠低于中國城市的房價年收入比。其他發(fā)達國家如德國、日本等，情況也基本類似，甚少有炒房的概念。總結(jié)起來，其中一條主要經(jīng)驗在于政府嚴格且科學的稅費制度設計，通過提高住房持有成本給房地產(chǎn)投機戴上軟枷鎖，有效遏制了包括國際投機者在內(nèi)的住房投資者的炒房沖動。

首先，美國等歐美國家持有住房的成本比較高。最為國內(nèi)所熟知的就是房產(chǎn)稅。在美國各州，具體房產(chǎn)稅率由當?shù)卣疀Q定，同一州內(nèi)甚至不同城市之間、不同社區(qū)之間都存在房產(chǎn)稅率差異，真正做到了因地施策。美國房產(chǎn)稅的高低主要受房產(chǎn)估價和稅率兩個因素影響，這兩個因素都受到當?shù)卣芸?。具體而言，房產(chǎn)稅分為郡稅、城市稅和學區(qū)稅，分別由郡政府、市政府和當?shù)貙W區(qū)征收，這三項的比例各地有所不同，但一般是學區(qū)稅占比最高，也就是說好的學區(qū)的房產(chǎn)稅相應也更高。美國各地的房產(chǎn)稅稅率變動比較頻繁，主要由當?shù)卣鶕?jù)下一財政年度的預算總額來決定。因為房產(chǎn)稅是當?shù)卣凸W校的主要財政收入來源，直接關(guān)系到當?shù)氐氖姓O施、治安狀況和學區(qū)質(zhì)量，也直接決定當?shù)氐姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)價值，因此普通民眾對房產(chǎn)稅征收的合理性都比較理解和認同。

美國除了房產(chǎn)稅之外，持有住房者每年還需要繳納不低的物業(yè)費和房屋保險，獨立房（國內(nèi)所說的別墅）房主往往還需要支付請工人修剪草坪、掃雪、修剪樹木等的費用。即使是出租，也容易面臨房屋空置或租戶糾紛的法律風險，因為美國法律健全，對租戶的權(quán)益保護比較周到，加上民事訴訟費時費錢，一旦被房屋出租糾紛官司纏上，會面臨少則數(shù)月、多則數(shù)年的租金損失。平均而言，美國普通民眾持有一套住房的成本有可能占到其家庭年收入的兩成甚至更多。

其次，美國等歐美國家的住房交易成本比較高。在美國，按照當?shù)胤梢?guī)定，住房交易買賣雙方經(jīng)紀人的傭金一般由賣方支付，傭金比例高達賣房款的6%甚至更高。由于法律規(guī)定明確，不會出現(xiàn)中國常見的傭金等交易成本被轉(zhuǎn)嫁給買方的情況。另外，住房交易稅一般占到賣房款的1%—2%，也由賣方支付。聘請律師的費用起價基本都在1000美元以上。出售房屋還可能需要繳納資本利得稅，雖然美國設置資本利得稅的免征門檻（居住滿兩年的個人首套住房可免征資本利得稅25萬美元），但出售居住未滿兩年或非首套的住房都需要納稅，稅率根據(jù)情況為15%—35%不等。平均而言，房屋價格上漲幅度達到15%以上，出售房屋才不至于虧本。

正因為相對高昂的持有和交易成本，在美國住房炒作投機氛圍并不濃，很少有普通民眾為了短期盈利去炒房，因為在短期內(nèi)盈利幾乎是不可能的。不少美國人買房投資更看重的是長線穩(wěn)定的租金收益，而非房價短期內(nèi)的飆升，他們更關(guān)注房子能否保值，看重房子的社區(qū)品質(zhì)、地理位置等便于出租收益的因素。

保障剛需和低收入人群住房需求

歐美國家保障住房剛需和低收入人群住房需求是與抑制炒房投機的制度設計相輔相成的。因為基本沒有炒房的概念，所以歐美發(fā)達國家普通民眾的購房意愿并不是很強烈。例如，德國的住房自有率不到家庭總數(shù)的一半；2008年金融危機之后美國的住房自有率和出租空置率均持續(xù)下降，住房投資比例相對都不高。因此，政府往往采取多種措施保障住房剛需。

首先，歐美國家極為發(fā)達的住房租賃市場是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“定海神針”。歐美國家的租賃房屋數(shù)量占比和房屋租賃人口占比都要遠高于中國，如美國2017年租賃房屋數(shù)量占總房屋數(shù)量的比重達35%。近幾年，美國一些特大城市租金快速上漲，使得低收入租房群體難以支付租金，美國政府主要采取租金補貼的方式來保障住房剛需。目前美國住房與城市發(fā)展部每年用于租金補貼的費用高達250億美元，這部分資金不僅可以部分保障低收入群體的居住剛需，而且起到了示范效應，吸引社會資本投入住房租賃，增加租賃住房來源。又如，德國最初是以社會租賃住房為主，由政府以特殊優(yōu)惠政策引導私人房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設，并在30年的政策期內(nèi)維持較低租金；但隨著低租金期陸續(xù)結(jié)束，退出租賃市場的社會租賃住房越來越多，德國政府也逐步從住房供給補貼轉(zhuǎn)為租金補貼，目前私人租賃住房占比已經(jīng)超過一半。

其次，歐美國家比較注重維護承租人的合法利益，維持住房租賃市場的有序穩(wěn)定。例如，德國制定了《住房租賃法》，相對全面地保護承租人。法律規(guī)定除幾種特殊情況，房屋所有人不得隨意收回房屋，也不得以其他租房者支付更高租金為由與現(xiàn)有承租人解除合同；對于租金的上漲幅度也做了嚴格規(guī)定，房屋租金須以類似地段及房屋前三年的平均租金為基準，保障承租人權(quán)益。又如，美國從侵權(quán)責任、私力救濟、押金權(quán)利和反歧視等方面對承租人的合法權(quán)益進行保護，以維持住房租賃市場的穩(wěn)定。

再次，歐美國家通過政府引導、社會資本參與等多種途徑為低收入人群提供公共住房產(chǎn)品。例如，英國從上世紀90年代以來，通過出售公共住房獲得資金，用于興建和修繕公共出租住房，保障剛需人群的住房需求。又如，美國通過金融工具引導社會資本參與公共住房建設和管理，政府通過提供補貼或稅收優(yōu)惠吸引私人機構(gòu)興建低租金的公共租賃住房，發(fā)達的房地產(chǎn)投資信托金融工具保證了各類房地產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)得以在資本市場上獲得長期投資資金。日本則是通過“分階層住宅供應體系”，提供包括公營住宅和公團住宅等不同類型的住房，滿足中低收入階層住房需求。由此可見，歐美國家保障住房剛需并不完全依賴政府建設公共住房，而是通過補貼等不同途徑擴大住房供給。

我國可借鑒的路徑

目前，中央層面明確提出房地產(chǎn)調(diào)控的重點是打擊投機炒房與保障住房剛需并舉。雖然我國具體國情與歐美國家有很大差異，但在遏制住房投機和保障住房基本需求方面，政策理念是相通的。歐美國家房地產(chǎn)市場歷史悠久，法律與政策體系相對健全，這些國家的成功實踐經(jīng)驗能夠?qū)ξ覈M一步完善住房體制提供有益借鑒。在筆者看來，有如下幾個可供參考的路徑。

首先，應盡快改變我國住房資產(chǎn)價格上漲幅度與住房持有成本嚴重背離的問題。建議政府在深入研究本國國情的基礎上，通過借鑒歐美國家有益的立法經(jīng)驗，盡快完善相關(guān)法律體系，彌補我國在住房持有成本方面的法律空缺，提高非首套房的持有成本。長期以來我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要以限購為主，但其可持續(xù)性存疑。歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，只有合理提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，才能抑制短期投機性購房需求。在深入系統(tǒng)研究和嚴謹立法后，通過提高多套房持有者的保有成本，迫使多套房持有者釋放空置房，平抑相對畸形的市場供需關(guān)系。這也有利于激活住房租賃市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)發(fā)展。

其次，應逐步轉(zhuǎn)變簡單將保障住房剛需等同于政府包辦保障性住房的固有觀念。蓋更多的房子、單一的產(chǎn)權(quán)保障并不符合中國的國情。應提倡政府引導，社會資本參與，擴大住房供給主體，提倡租購并舉，實現(xiàn)多渠道保障。避免利用城市棚屋舊改項目大拆大建，應通過低烈度的城市更新充分盤活存量舊房，重點增加適合中低收入群體的住房供給。

最后，應盡快填補住房租賃領域的法律空缺，通過立法切實保障承租人的合法利益。同時通過稅收優(yōu)惠、租金補貼等多種方式，吸引更多社會主體參與經(jīng)營，激活住房租賃市場。積極嘗試金融創(chuàng)新，通過試點房地產(chǎn)信托投資基金等新業(yè)務，為住房租賃市場提供多渠道資金來源和金融服務保障。

　　　　　　　　　　　　　?。ㄗ髡邌挝唬褐醒胴斀?jīng)大學管理科學與工程學院）